不動産投資比較（1）「新築物件と中古物件どっちがいい！？」

不動産投資について学んだことをまとめていこうと思います。

この記事の目次

1 永遠の課題？新築と中古ならどっちが良いか？
2 新築不動産と中古不動産の比較表
3 新築不動産投資のまとめ
4 中古不動産投資のまとめ
5 結論：新築も中古も一長一短。自分の求めることに合わせて選ぼう
6 不動産投資比較記事ならこちらもどうぞ
- 6.1 不動産投資：リスク記事
- 6.2 不動産投資：その他記事

永遠の課題？新築と中古ならどっちが良いか？

不動産投資を始めようと考えたきっかけは「不労所得に憧れる」でも書きましたが
ズバリ不労所得が欲しいからでした。

しかし、色々な書籍や不動産会社さんに話を聞くと悩みが出てくるのは新築と中古どちらが良いのか？という点です。

世の中にある不動産投資の本は、それぞれ不動産投資で成功された方の成功方法が書かれているわけですが、
例えば「中古物件を格安でリノベーションすることで利回り20％を実現」などと見出しに出ています。

しかし、書籍の中には新築物件について触れているものが少なく、違いがきちんとわからない状態だったため
実際に私が不動産屋を巡り、物件を見た上での違いをまとめてみました。

新築不動産と中古不動産の比較表

項目	新築物件	中古物件
価格	新築は割と高い	物件による
利回り	そのエリアの利回りと同じくらい 8％くらいのエリアなら8％前後	新築より利回りは高い +2％〜で売られていることが多い
設備	最新設備もしくはこれから建設なので選択が可能	築年数によるが基本古い水回りの古さは気になることが多い
ローン	物件価値が最大なので組みやすい	物件価値が下がっている、法定耐用年数が残り少ない場合などはローンを組みにくいもしくは短い年数でしか組めない
節税	RCなら47年木造なら22年で減価償却になるため、長期的な節税が可能	中古の場合、法定耐用年数が過ぎていると法定耐用年数の20％の年数しか減価償却できない RCなら9年木造なら4年になるため節税効果は低い
入居率	新築は基本入居率は高い	単に古くなっている場合入居率は低くなるリフォームなど工夫が必要

新築不動産投資のまとめ

新築不動産の場合、良い点としては最新の設備が整っているため
当然入居率も高く、買っても満室にならない　というリスクは低い点です。
また、減価償却をフルに活用して節税が可能なので表面上、中古物件より利回りが低く見えますが
節税効果まで考えると効果的な投資と言えます。

物件自体の耐久性も最新の法定基準、素材によって中古に比べ高く、
長期的に資産価値が高い状態が維持しやすいです。

ただし、物件価格はどうしても高くなるため、物件としてはローンを組みやすいものの
ローンを組める属性であることが求められます
※一般的には年収の8倍〜10倍がローンの上限になるようです。

また、新築物件はまだ実際にどのような入居者がつくかなどもわからないため
実際に物件ができた後に想定していた属性の入居者になるとは限らないなど
見えない点があることは注意が必要です。

中古不動産投資のまとめ

中古物件の良いところは、物件を見る目があれば掘り出し物を
見つけ、高利回りを実現可能なところです。
物件購入の際も、新築と違い、価格交渉の余地がありますし
仮に現状が満室でなくても、リフォームなどを活用することで
魅力的な物件に変えていくことが可能です。

難しい点としては、ローンを組む際に物件の価値が低めで
算出されることが多く、ローンの条件が厳しくなる点です。
15年、20年など短いローンしか組めず、ローン返済と家賃収入の
バランスが悪くなってしまうことが多いため、
収支バランスを合わせるために、ローンが物件価格の7割しか通らず、
3割が自己負担になり、自己負担額を用意出来ないため物件を買えない
という事態も発生します。

ただし、減価償却による節税年数が短く、また物件自体の
傷みもあるため、長期的には、売るのか、立て直すのかなどの
出口戦略まできちんと考えておく必要があります

特に売却を考えている場合、今の状態よりさらに古くなるため
物件の価値が将来的にも残るのか　という視点でもきちんと物件の見極めが必要です

結論：新築も中古も一長一短。自分の求めることに合わせて選ぼう

実際に物件を見て、色々な不動産会社の方と話をしての結論としては
新築も中古もどちらも一長一短である。ということです。

ただ、私の個人的な見解としては、

初心者であれば信頼できる不動産会社で新築がやりやすい

ある程度知識と見る目があれば利回りの良い中古を検討

長期的な資産価値を求めるなら新築不動産投資

利回り重視でキャッシュフローを良くすることが目的なら中古不動産投資

という感じでしょうか。

今のところ、不動産投資の本に書かれているような中古物件を
活用した高利回り投資は、私には難しいと思いました。

次は、アパート、マンション、一戸建ての比較をまとめようと思います。

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