不動産投資比較（2）「アパート・マンション・一戸建て。投資するなら？」

前回の記事（不動産投資比較（1）「新築物件と中古物件どっちがいい！？」）では中古と新築の比較でした。

今回の記事は、アパート・マンション・一戸建てのどれに投資をすべきか？という点をまとめます。

この記事の目次

1 どの不動産に投資するかは一長一短？
2 アパート投資（アパート経営）の特徴とは？
3 マンション投資（マンション経営）の特徴とは？
- 3.1 マンション投資のメリット
- 3.2 マンション投資のデメリット
4 一戸建て投資の特徴とは？
5 アパート・マンション・一戸建て投資比較まとめ
6 不動産投資比較記事ならこちらもどうぞ

どの不動産に投資するかは一長一短？

不動産投資に興味を持つと、次にどんな物件を見たら良いか？という点が気になりますよね。

一般的に個人が投資する対象の不動産としては次の３つに絞られます。

アパート（一棟）投資
マンション（一戸）投資
一戸建て投資

それぞれ明確に違う特徴があるので、自分の目的に合わせて選ぶ必要があります。

アパート投資（アパート経営）の特徴とは？

不動産投資を勉強すると、まず最初に頭に浮かぶのはこちらですね。

アパート投資の特徴

一棟丸ごと購入（複数戸を持つ）
土地も含めて購入する
基本的には木造が多い

以上がアパートの特徴になります。わかりやすいイメージとしてはめぞん一刻のイメージです。

ただ、今どきはアパートに住み込みで管理人さんがいることは少なく、普通は管理会社に管理を任せます。
※響子さんのポジションにあこがれがあればアパート経営は楽しいかもしれませんね（笑）

アパート投資のメリット

複数戸（4戸〜10戸程度）を持つことにより空室リスクが少ない
アパートが古くなっても土地が残るので資産として残しやすい
他の不動産に比べると利回りが高く、キャッシュフローが良くなる

と、アパート経営については投資としてのメリットは非常に多いです。
銀行からの融資を使って上手くレバレッジをかけ、自分の手元資金を増やす目的であればアパート経営が最も良い選択肢と言えそうです。

ただし、メリットがある分、デメリットもあります。

アパート投資のデメリット

一棟丸ごと購入が前提のため、購入金額がどうしても大きくなる（5000万円前後〜）
木造のため、例え新築でも50年もすれば物件にガタがくる
減価償却期間が22年なので節税効果は短い

このように、キャッシュフローが良くなるものの、将来的な資産価値という点では
デメリットもあるのがアパート投資になります。

マンション投資（マンション経営）の特徴とは？

次にマンション投資ですが、マンション投資については一般的にはアパートのように一棟丸ごとではなく、
分譲形式で、一戸毎に購入します。（一棟丸ごとだと数億円になり、個人ではなかなか手が届かないですし・・・）

マンション投資のメリット

一戸から購入できるため、敷居が低い（1000万円程度から可能）
鉄筋コンクリート（RC）であることがほとんどで、80年〜100年は持つ
減価償却期間が47年あるため、長期的な節税が狙える
RCは銀行からの評価も高く、融資が受けやすい

このように、マンション投資の場合は、長期的な資産価値という視点で見るとメリットが非常に大きい投資対象です。

しかし、もちろんメリットばかりではなく、以下のデメリットもあります

マンション投資のデメリット

一戸単位で購入するため空室が出ると収入が途切れる
一般的に利回りは4％〜5％で、ローン返済と同額程度になり、手元に資金は残りにくい
立て替えなどが将来発生した際に持ち主の5分の4の賛成が必要

いかがでしょうか。つまりマンションは将来的には資産価値として将来的に相続や、個人年金のような形で考えると非常に良い投資と言えますが複数のオーナーがいると考えると管理面はよく確認しておく必要があると言えます。

一戸建て投資の特徴とは？

一戸建て投資についてはマンションやアパートに比べ少し難しい投資と言えます。

なぜならアパート投資のように木造であることが多く、物件の寿命が短く、マンションのように、1家族に対しての貸し出しなので空室リスクがあるためです。また、投資物件として建てることはほぼなく、中古物件を投資として購入することになります。
しかし、その分唯一と言えるメリットがあり

現オーナーが投資物件と考えておらず、利回りが非常に高い物件を手に入れることが可能である

というメリットがあります。

新築で建てた際も、通常は自分で住むことが前提なので、利回りなども考えず、交渉する際に安く買うことは可能です。
その分、アパートとマンションを合わせたようなデメリットがあるため、短期間の投資と考えた方が良いかもしれません。

素人が手を出すのは、ハードルの高い投資と言えます。

アパート・マンション・一戸建て投資比較まとめ

これから不動産投資を始める場合は、自分が何の目的で投資をするかによって選ぶ物件種類が変わります。

利回り重視であれば、一棟アパート
将来的な資産価値であればRC造のマンション

の購入が良いと思われます。

また、特徴はあくまで大ざっぱなものなので、最終的に物件を選ぶ時には
物件毎の利回り、管理状況、ローン返済とのバランスなどを見ながら物件を選ぶことが重要です。

次は地方と都市部どちらの物件が良いか？をまとめます。

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