最近の不動産業界のニュースとして印象深いのは、 2018年に大きく取り上げられた「かぼちゃの馬車」ではないでしょうか？
スマートデイズは、2014年より首都圏を中心に女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開します。
家賃保証を謳っていましたが、実際の入居率は40%程度。 そして主銀行であったスルガ銀行が融資を行わなくなり、2018年4月に経営破綻します。
そんな恐ろしくも悲しい事件の中で、不動産全般に対する不安感を世間に浸透させていきたいのか、
2018年10月に週刊新潮が「”かぼちゃの馬車”みたいな「シノケン」”二重契約”書類」という記事を掲載していました。
実際にシノケンでアパートを所有している旦那の契約を横で目にしていた私の体験談から、
この記事について本日は少し感想をまとめていきたいと思います。
この記事の目次
週刊新潮の記事内のようにシノケンの評判は悪いのか？
週刊新潮の記事を読んだ初見の感想は「雑誌売るのって大変だな」と感じました。
不動産関連の知識があまりない方であれば不安に感じてしまうような言い回しがありますが、
しっかり学んだ上で、不動産投資を行っていきたいと考える方ならば騙されることはないでしょう。
例えば、冒頭から 「シノケンは急成長を続けているが、営業手法はスマートデイズに酷似しているという」 と始まるのですが、
そもそもシノケンの取り扱っている不動産は「アパート」で、 スマートデイズの取り扱っていた「シェアハウス」とは根本的に性質が違います。
シェアハウスは家を複数人で「シェア」するという、外国ではよくあるらしい住居形態で見知らぬ人とキッチン・トイレ・シャワー等が共同なので、日本人には向かないという見方もあります。立地条件も悪く、実際入居がほとんど付いていなかったようです。
なので、シノケンの取り扱っている「アパート」とはコンセプトが全く違うものです。
不動産という一括りならJ-REITでも同じ記事書きそうな勢いですよね、すごい。
そして、週刊誌お得意の「業界関係者によると〜」という言い回し。
この手の記事でよく見かける関係者って毎回思いますが、誰なのでしょう。
記事の内容を見る限り関係者とは到底思えない感じなのですよね・・。
さて、冒頭から突っ込みどころ満載ですが、特に気になる部分をピックアップしていきましょう。
【週刊新潮】かぼちゃの馬車の”二重契約”とは
かぼちゃの馬車で起きていた二重契約について、皆さんはどこまでご存知でしょうか？
私はニュースで見た限りですが、スマートデイズの一番の問題は
顧客に「フルローン融資ができる」と虚偽を伝えて、二重契約書を作成していたことです。
販売会社は、融資額を満額受け取るために、土地代金を高く見せて、
物件価格を水増しした売買契約書をスルガ銀行に提出し、9割融資に見せかけていたというのです。
額の異なる2種類の売買契約書を作って銀行融資額をかさ増しする「二重売買契約」が横行していたというのが、かぼちゃの馬車の恐ろしいスキームです。
そして、シノケンも「顧客と二重契約を交わしている」というのがこの記事の主張です。
事実「そんなことはなかった」で終わりなのですが、これから不動産投資を考えている方に、
誤解を与えないためにも、もう少し詳細に異なる点を書き残しておこうと思います。
記事内で引き合いに出てくる「かぼちゃの馬車」と「シノケン」はそもそも大きく異なる点があります。
それは先ほど冒頭で書きました「業務形態」、そしてこれから記載する「実績」と「ローンの仕組み」です。
【週刊新潮】シノケンとスマートデイズの実績差
まずは実績です。
「かぼちゃの馬車」は2012年8月に設立、2018年4月には経営破綻。つまり6年間の運用実績すらない浅い会社です。
そして主銀行であるスルガ銀行は金融資産改竄の疑いがあり、金融庁より業務改善命令を受けています。
シノケンは1990年6月に設立、2019年までに29年間の営業実績があり、東京を始め、全国で自社着工棟数が5000棟以上あります。
不動産投資は短期の投資ではなく、10年、20年と長くつきあっていくものです。
ここまで長期的に運用できる会社と6年間の運用実績すらない浅い会社を比べるのもなんだかナンセンスな話ですが・・
【週刊新潮】シノケンとスマートデイズのローンの仕組み
次にローンの仕組みです。
先ほど少し書きましたが、「かぼちゃの馬車」は販売会社からは「フルローンで融資できる」と説明されていましたが、
実際はスルガ銀行の融資は物件価格の9割が上限で、頭金1割が必要だったこと。
事実と異なる説明をしているという点で重大な欠陥を抱えていますが、騙されてしまう方が多かったのも事実です。
シノケンはそもそも複数の金融機関との間で100%提携ローンが存在しているので、記事にあるような
「銀行は担保価値の7割から9割しか貸さないケースが多いので、その土地と建物を担保にしても、融資額は最大でも1億800万円にしかならない」
という部分は取材不足感が否めません。他の会社とシノケンで融資額が異なるのは、過去の運用実績からの銀行との信用性が高い結果ともいえます。
我が家の場合は、旦那の奨学金がネックとなり、一度融資の審査が落ち、
「奨学金を全額返済することで通った」と、しっかり審査が行われていました。（当人である我々はとても焦りましたが）
実際シノケンの場合、500万円以上の年収じゃないとローンはほぼ通らない状況のようで、全体の30%以上の方が審査落ちするようです。
できれば年収700万以上あると良いという話も聞いています。
無理矢理ではなく、きちんとした年収の人に提案しているという点でも、全く違うのではないかと思います。
【週刊新潮】シノケンの”二重契約”書類の記事の感想まとめ
いかがでしょうか？
両者に類似点は私の目からは見受けられないのですが、
あるとすれば不動産という大きな括り。
スマートデイズが実現できなかったフルローン融資をシノケンでは実現できている部分でしょうか。
金額など具体的に書かれるとなんだか本当のように感じてしまいますが、記事の中では「例えば〜だったとする」から始まり、
元社員という在籍確認すら取れない謎の人物が話す架空の内容が続いていきます。
信じるか信じないかはあなた次第な記事ではありますが、
本当に詐欺罪に該当する可能性があるというならば多分オーナーが被害届を出しているでしょう。
もちろん我が家はなんの被害にも遭っておりません。今後も次なる物件探しに邁進したい所存です。
これから不動産投資を始めたい方や迷っている方が少しでも参考になれば幸いです。
または、実際にセミナーなどに足を運んではどうでしょうか。
セミナー会場になっているオフィスでは、実物大のモデルルームが併設されているので、実際に目で見て体感してみるのも良いのではないかと思います。シノケンのアパート経営はこちら
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なんとなくネットで評判はチェックしても、実際の体験者である投資家へ相談できる機会はなかなかないものです。
私たちも初めての不動産投資で沢山の不安や疑問がありました。
【シノケンの評価・評判】私が最初のアパート経営でシノケンを選んだ8つの理由にもなぜシノケンを選ぶことになったのかまとめましたが、
他の不動産会社も含めて比較検討しているので、もしもっと具体的なところを知りたい方は
下記ご相談フォームよりお問い合わせください。