2棟目の検討も兼ねて、不動産投資のいろんな会社を評価比較してみようと資料請求を行いました。
今回は第5回目としてCMなどでよく耳にする「大東建託株式会社」についてまとめてみました。
(第1回目：「アイケンジャパン」の資料レビュー)
(第2回目：「三和エステート株式会社」の資料レビュー)
(第3回目：「トマト建設株式会社」の資料レビュー)
(第4回目：「株式会社えん」の資料レビュー)
この記事の目次
大東建託株式会社とは
1974年に設立された土地活用・アパートマンション経営・賃貸管理の会社です。
「いい部屋ネット」などCMも有名ですよね。
10,191名(2016年1月現在)の従業員数とすべての都道府県に支店を持つ大手企業です。
アパートもマンションどちらも経営可能ですが、どちらかというとアパートの方が商品数も多いのでアパートに特化した会社と言えるかもしれません。
さて、資料はどのような内容なのでしょうか？
大東建託株式会社の資料評価
資料請求はカタログ12冊の中から3冊まで取り寄せ可能となっています。
ご自分に関連するもの・興味があるものを選ばれるとよいかなと思います。
●基本パックと呼ばれるもの
- 会社案内
- 賃貸経営受託システム
- 賃貸経営安心読本 (オーナー様編)
以下12冊は個別選択が可能です。背景が黄色のものが基本パックに入っている冊子になります。
基本カタログ
- 会社案内
- 賃貸経営受託システム
- 賃貸併用住宅
商品・技術カタログ
- 大東建託商品総合カタログ
- 大東建託のツーバイフォー工法
- 大東建託の鉄骨システムブレース構造
実例集
- 賃貸経営安心読本 (オーナー様編)
- 賃貸経営安心読本 (建て替え編)
その他
- 21年一括借上リノベーションプラン
- あんしん空き家管理サービス
- 一括借上あんしんプラン
- 家族で考える円満・円滑な資産承継
私が今回選択したのは、「大東建託商品総合カタログ」「賃貸経営安心読本 (オーナー様編)」「家族で考える円満・円滑な資産承継」です。
★選択理由
①商品総合カタログ
他社と比較してどのような商品ラインナップなのか、説明書きなどの工夫されている点はあるかなどが気になった。
②賃貸経営安心読本 (オーナー様編)
タイトルで全体的な経営方法が記載されていると踏んだので流れを把握するため。
③家族で考える円満・円滑な資産承継
あまり他社では見かけない資料なので、内容が気になり、タイトルで興味を持ったから。
では一つ一つ見ていきましょう。
大東建託商品総合カタログ
写真でいうと一番左にある「大東建託商品総合カタログ」はB4サイズくらいの大きさで通常のA4サイズに比べると大きく見栄えもします。
ページをめくったP.1には今までの商品に関する略歴が記載されていいます。
そもそも大東建託は土地活用として、倉庫や事務所などの事業用商品から居住用のアパート・マンションの建設へと進んでいるようなので、
今までの資料請求した会社では仲介管理から始まった会社が多かったですが、珍しく建設事業からの始まりでした。
P.3〜P.32の全29ページを使用して商品を紹介しています。
これだけの商品ラインナップを用意できるのも大手であり、長年の実績があるからでしょう。
外観の写真と内観は1階、2階それぞれ各部屋の間取りを上から眺めているような見せ方になっています。
各商品ごとのこだわりが分かりやすく、自分の理想に近い物件はどんな感じだろうか？と妄想しつつ見ていました。
全体的にデザインは正直好みが分かれるかなと感じました。
私は高校の頃、工業高校の建築科だったのですが、
授業の見本などにする注文住宅のカタログを思い出しました。昔ながらあまり商品カタログの見せ方は変えていないのだろうなと感じました。
その見せ方でなんだか建物自体のデザインまで一昔前に感じてしまうもったいなさはありました。。
P.34〜P38までは木造ツーバイフォー工法を始め、鉄筋コンクリート造などの物件の構造についての説明書きがありました。
耐震性や遮音性などの説明を行っていますが、木造ネオフレーム工法では「ほとんど色あせない塗装」という耐久性を打ち出していました。
約10年ほどで一般塗装は色あせが出てきてしまうようですが、大東建託採用の塗装ではほとんど色あせないとのことで、建物の古めかしさは外観の塗装で伝わって第一印象が悪くなり、空室が上がってしまう可能性もあるため、このような管理のしやすい工法はオーナー側からしても有り難いなと思います。
賃貸経営安心読本 (オーナー様編)
商品ラインナップを確認したところで、次は賃貸経営の仕組みについて知りたいなと開けてみたところ、
「リスクに対しての大東建託のサービス内容」と「オーナーの声」がまとめられていて、
その間に2ページを割いて、賃貸経営受託システムの流れについてまとめてありました。
賃貸経営受託システムについてもう少し詳しい内容を知りたい場合は「賃貸経営受託システム」のカタログを取り寄せした方がよさそうです。
私のチョイスミスですね。。
P.4にはリスクに対してのサービス内容がまとめられています。
- 空室・家賃滞納リスク→35年一括借上サービス
- 家賃相場変動リスク→借上賃料長期固定サービス
- 原状回復費負担リスク→原状回復費負担なし
- 修繕費負担リスク→修繕費負担なし
上記のようになっており、私の中で暗雲が立ちこめてきました。。
1.空室・家賃滞納リスク
「35年一括借上サービス」があるから安心です。という内容になっています。
確かに、空室や家賃滞納での借入金の返済が滞ってしまったら・・という不安は不動産投資においてついて回るリスクです。
ただ、この「35年一括借上」は諸刃の剣です。
一見、空室や家賃滞納から解放されたように感じますが、
家賃発生月から最初の3ヶ月は免責期間として、たとえ家賃が入ってきても大東建託側が預かり金として、オーナー側へは1円も入りません。
もちろん家賃の5%の管理費以外に一括借上の場合であれば10%〜15%程度大東建託側にリスクヘッジとして渡るので、オーナー側が毎月手に入れるのは家賃80%程度の金額となります。
実際の一括借上の場合の●%が保証料になっているかはHPにも記載されていないので、
もし大東建託で検討されている方がいれば、運用時の資産シミュレーションは必須ですし、担当者にも自分が分かるまで尋ねるべき項目です。
「なんとなく」で納得しては後で後悔するのでしっかり確認しましょう。
2.家賃相場変動リスク
家賃相場が変動するのも「借上賃料」なら安心ですというものです。
上記の「35年一括借上の家賃見直しが当初は10年、その後5年更新だから普通の会社の2年契約と比べると長期固定です」と。
この内容もちょっとカラクリがありそうな臭いがします。。
当初10年のあとの家賃の下落幅についてはどこにも記載がありません。
2年契約の会社が多い中で10年なんて有り難いと感じる顧客もいるかもしれませんが、10年後の家賃が半分であれば話になりません。。
家賃の下落率がどこにも掲載されていないという点で、私はこの制度に不安が募りました。
3.原状回復費負担なし、4修繕費負担なし
もうここはまとめて書いてしまいますが、「原状回復費は35年負担無し、修繕費は30年負担無し」もう怪しさしかないです。
いい制度だとは思います。原状回復費は経年劣化や自然損耗については建物なのでどうしても出てきてしまいます。
1戸平均10万円くらいとすれば、10戸あれば100万円です。
結構な痛手になるので、それを負担無しなんて最高じゃないかと。思われる方もいるかもしれません。
ただ、冷静に考えれば、これはビジネスです。
じゃあ誰がその100万円負担してるんだろう？どこから捻出してるんだろう？と。
これはあくまで予想ですが、「一括借上」の保証料などの家賃からか、アパート・マンションの販売代金などの粗利でしょう。。
会社として利益を出せる部分なんてたかが知れているので、オーナーがむしろ損をしていないか私はまたまた不安になりました。
私の予想は外れているかもしれません。
ただ、私のように不安に思う方もいらっしゃると思うので、
下落率の明確化や原状回復費や修繕費はどこから負担されているのかなどルートの明確化がないと門をたたく勇気がないです。。
ちょっとしょんぼりしてきましたが、最後の資料に行きましょう。
家族で考える円満・円滑な資産承継
さて、気分を変えてというよりもこれは単純な資産承継のポイント紹介でした。
「家族の幸せを実現するための5ヶ条」と「円滑な資産承継のための円滑の5ステップ」がまとめられています。
最後に相談するときは「大東建託グループの資産承継サービス」を用意しているので活用してくださいねというサービス紹介で幕を閉じます。
資産承継に迷われている方であれば、6ページほどでさらっと読めますし、流れを掴むという意味では有益な資料と言えます。
不思議とこの資料が一番和みました。
大東建託株式会社資料レビュー・評判まとめ
全体を通して「ちょっと古めかしさを感じて、あまり物件に魅力を感じられず、尚且つサービス内容に不安を感じた」というところでしょうか。。
資料を請求してみる重要性に気づけるいい機会でした。HPをただ流し読みしていても頭に入ってこないこともありますが、
資料で届いていざ向き合ってみると、色々見えてくるものもありました。
ただ、すべてを知ったわけではありませんし、資料で見る限り感じたことです。
実際の物件はどうなのか、賃貸マンションなど借家探しの際に確かめてみたいなと思いました。
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