2棟目の検討も兼ねて、不動産投資のいろんな会社を評価比較してみようと資料請求を行いました。
今回は第3回目として福岡の不動産投資では耳にする「トマト建設株式会社」についてまとめてみました。
(第1回目：「アイケンジャパン」の資料レビュー)
(第2回目：「三和エステート株式会社」の資料レビュー)
この記事の目次
トマト建設株式会社とは
トマト建設は福岡を本社に置く土地活用・アパート経営を主に不動産関連事業を行っている不動産会社です。
アパート経営に特化しているものの、新築・中古物件やマンション(区分所有)での取引も行っており、土地活用など相談に乗っていただけます。
アパートのほとんどは博多駅や天神などの都心部や地下鉄、西鉄電車の主要駅から徒歩5分～10分圏内の福岡市が約8割ということですし、
地域密着型の不動産会社といえます。
グループ会社として、2009年にトマト建設鹿児島株式会社、2011年よりトマト建設大阪株式会社も展開しているようです。
HPを覗いてみると老舗感は漂っていますが、
さて、資料はどんな内容なのでしょうか？
トマト建設株式会社の資料評価
- 会社概要(厚手の両面紙ペラ1枚)
- サポート体制(厚手の両面紙ペラ1枚)
- 強度・耐久性などの設備まとめ(両面ペラ一枚)
- 施工例の冊子：3枚
- 販売資料(5件ほど)
- 賃貸併用住宅向け資料(左上ホッチキス止め_9枚綴り)
前回までのアイケンジャパン株式会社や三和エステート株式会社は、
「初めての不動産投資とは？」のような概要がありましたが、今回は本題のみとなっております。
すでにある程度の知識をもって比較して検討している方向けの資料ともいえます。
会社概要とスタッフメッセージ
会社概要とスタッフメッセージで両面印刷になったペラ1枚の冊子です。
HPにも記載されている内容ですが、会社は平成5年の1993年より設立され、現在で33年目に突入します。
その会社が伝えているアパート経営方針は「30年先まで超長期安心アパート経営」というものです。
何度かこのブログでもお伝えしていますが、新築で入居率100%は当たり前で
その後の10年、20年・・30年と長く住み続けてもらうのはとても大変なことです。その10年、20年経った時に
一例として、20年未満の物件で87%の入居率を保っている物件があるそうです。
これは「すばらしい」の一言です。
入居率を保つために修繕などは行われているとは思いますが、
物件の価値をできるだけ下げずにこの数字を出せるのは中々できることではありません。
30年以上の経営を続けているからこそ見えてきた数字という部分では信頼できる内容だなと思います。
ただ、残念なのがこれは資料ではなくHPに書いてあったものです。
資料からHPへ誘導している訳でもないので、「30年先まで超長期安心アパート経営」という
他社との差別化できている部分をもっと資料でもお伝えいただけると嬉しかったです。
トマト建設のサポート体制
事業計画〜工事〜入居者募集までのステップとサポート体制について両面ペラ一枚でまとめてあります。
具体的なステップがあるとどういった流れなのか把握できるので良いと思いますが、
文字のみでの解説で若干分かりづらいかなと感じてしまいました。
さて、サポート体制は以下の通りです。
- 管理・代行業務
アパートの管理・運営代行 - 斡旋委託業務
広範囲にわたり、入居者募集を行う - 滞納家賃保証制度
入居者が滞納した場合、6ヶ月までトマト建設が立て替えて送金してくれる - 一括借上保証※
設定した全室分の家賃を、毎月20日に送金 - 改訂業務
入居者への家賃や賃貸条件の改訂を交渉 - 定期清掃業務
定期清掃やゴミ置き場の整理を行ってくれる
一見、他の会社とそう変わりないように思いますが、
4の「一括借上保証」についてはもう少し細かい部分まで聞きたいなと感じてしまいました。
一括借上保証とは？
一括借上保証とはサブリース契約とも呼ばれ、不動産管理会社等が転貸を目的としてオーナーから一括して借上げることです。
建物を建てたあとは設定した金額を保証してくれる制度です。空室かどうかに関わらず家賃が振り込まれるので最高の不動産経営の形のように思えますよね。
ただ、よい話にはメリットと同様に、デメリットもあります。
○メリット
家賃を保証してくれるので、毎月安定してお金が入ってくる
○デメリット
管理費が高い
本来の家賃から保証料を引かれるので家賃の満額がもらえるわけではない
家賃の見直しが行われた場合に減額の可能性がある
これらのメリット・デメリットを知った上で一括借上保証については判断していただきたいですし、細かい項目は会社ごと異なるので、
契約前にしっかり確認しておきましょう。
強度・耐久性などの設備まとめ
住宅を建てる上で重要な項目である「強度・耐久性」をまとめた資料です。
表は住宅のイメージ写真で裏に「強化パーツ」と「構造による強化」が書かれています。
今までの資料で一番耐久性などがわかりやすい資料だなと思いました。
各パーツごとに「品名、写真、目的、コメント」があるおかげで、
初心者から見ても何のためにこの部品があるのかが一目で分かります。
例えば
●部品名：2倍筋交いプレート
●目的：筋交い、柱、土台または梁の3点接合部分に使用します
●コメント：地震時、台風時の外力などで建物の倒壊を防止します。
コメント欄でその部品の意味までしっかりと書いてあると安心できます。
トマト建設の施工例冊子と販売資料
施工例冊子が3枚と販売資料が5件分ついていました。
施工例も一部ではありますが、最新モデルのアパートと今まで施工してきたアパートが数十軒乗っているようなものもありました。
アパートとは思えないほど中身は綺麗ですが、「標準でどんな設備があるのか」の記載がなかったのが寂しかったです。
キッチンやお風呂の設備、モニター付きインターホンなのかなど女性の一人暮らしの方が気になるような設備がどうなっているかも知りたいところです。
販売資料は鹿児島や福岡などさまざまありましたが、
物件イメージや物件周辺の環境が地図や概要とともに掲載されているのがとても良かったです。
地図や概要だけだとイメージも沸きづらいので、特に他社と検討している時には目にとまりやすいものです。
トマト建設株式会社：賃貸併用住宅向け資料(9枚綴り)
この資料は賃貸併用住宅の紹介と実際の施工事例をまとめたものです。
稼ぐ我が家”ただ住まい”3つの特長とありますが、賃貸併用住宅の特長である
1,住宅ローンが家賃がサポート
2,転勤しても賃貸として利用
2,家賃収入が将来の私的年金のサポートになる
ということで、賃貸併用住宅とは？というところに留まっており、
プラスアルファとして、トマト建設株式会社独自のポイントが欲しいところでした。
トマト建設株式会社資料レビュー・評判まとめ
全体と通した感想は「30年先まで超長期安心アパート経営」をもっと押した資料にした方が伝わったのでは？ということです。
正直、資料を見ただけでは長い経営の中で見つけたノウハウらしきものが見ることができずに、
ペラ1枚の紙たちが織りなすものの中で興味を示したものに手を留めてもらうような資料構成なのかなと感じました。
三和エステートの時に感じたような重複した資料が出来ないように、ペラ1枚の内容が多いので、
差し替え、入れ替えが簡単ですし、最新の情報もすぐに渡すことができ、従業員の方の負担にもならないので良いと思います。
詳しくはHPや実際に打ち合わせなどの訪問をして知っていくのがベストですが、
そこへのアプローチが資料にあったのかが少し気がかりです。
個人的には長年のノウハウで長く入居率を保つ方法には興味がありますが、一括借上保証などの気になる項目もあるため保留というところです。
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