不動産投資のリスク(4)本当に住みたい?空室対策まとめ

不動産投資の最大のリスクとはなんでしょうか?
不動産を手に入れるための借金でしょうか?はたまた天変地異を揺るがす災害でしょうか?
もちろんそれらもリスクはあるでしょう。

しかし、不動産投資における最大のリスクは”家賃が入ってこない“こと。
きっと根本的には誰も住んでくれないことが一番のリスクです。

不動産投資の最大のリスク”空室”とは

不動産投資の最大のメリットである”不労所得”は家賃なしでは成立しません。
まさに絵に描いた餅です。

空室に影響する3つのリスク

  1. 立地条件
  2. 物件の品質
  3. 客付け能力

これらについて、どのように対策をとっていくかを見ていきましょう。

第1のリスク(立地条件)対策:物件周辺の下調べ

不動産投資の失敗例でよく登場するパターンで「物件を見ずに買った」という方です。
自分が普段から慣れ親しんだ場所であれば、問題ないかもしれませんが、
同じ都道府県内であっても、10駅離れれば知らない土地も多いでしょう。

物件情報を確認して、購入を検討したいなと感じたら、
まずは物件周辺の下調べをしましょう。

1.利便性のよい立地なのか?

最低限の項目として、「この物件を買って、住んでくれる人はいるのか?」という立地の問題です。
地方で土地が安いからと言っても、最寄りの駅まで車で1時間かかるような物件に住みたいと手を挙げる方は大勢いるでしょうか?
いないとはいいませんが、それだけで対象者は絞られます。駅から近くても、コンビニやスーパーまで徒歩30分の場所に学生が住むでしょうか?
立地が悪いだけで、空室率をぐっと上げてしまう可能性は高まります。
誰もが”住みたい!”という立地はどんな物件なのか考えるだけでも空室対策になります。

2.ターゲット層が明確か?

周りのマンションやアパートを見たときに「ファミリータイプ」が多いのか「ワンルームタイプ」が多いのか確認してみましょう。
購入を検討している物件近くの不動産会社に飛び込んで、お客さんになりきるのも一つでしょう。
賃貸物件を品定めしながら、どういう人々が周りに住んでいるのか確認しておくのも大事なことです。
例えばワンルーム型のアパート経営を考えているのに、周りがファミリー層ばかりで大学なども近隣になく、学生も通いづらいとなると、
中々入居者が決まらないこともあります。

第2のリスク(物件品質)対策:魅力的な物件とは何か

物件の立地も良く、住むターゲット層ともマッチングできていた。
よし、これで空室対策ばっちり!とはならないのが不動産投資の難しいところかもしれません。

面接官で考えるとわかりやすいかもしれません。
あなたが面接官で、今回の中途採用の枠は1名。
印象もいいし、仕事もそつなくこなしてくれそうな方なのです。ただ、イマイチ決めてに欠ける・・・・
そんな状況では「採用は見送ろうかな」となりかねません。

不動産投資も同じで、第1の対策のみでは、魅力が足りないので、
同じ立地で勝負しても絶対的な勝ち目がないのです。
空室の少ない物件には「他にはない魅力」が必ずあります。
あなたの検討している物件にきらりと光る魅力があるか検証してみましょう。

1.家賃設定は適正か?

家賃設定なんて、不動産会社がやるんだから関係ないじゃないか?と思う方もいらっしゃるでしょう。
ただ、新築物件でも中古物件でも”家賃の相場”というのは各地域によってなんとなく決まっています。
もし、周りの物件よりも、1万円高く家賃を設定していたら?
あなたなら隣り合う同じ築年数の中古マンションで毎月1万円高く出して住みたいでしょうか?
私はNOです。だったら違うことにお金を回したいです。
学生もファミリー層も”できるだけいい条件で住みたい”という絶対目標は変わりません。

相場を知るには不動産系ポータルサイトに掲載されているので自分の検討しているエリアの相場を調べてみてはいかがでしょうか?
もっとも、賃貸でもHPに掲載されていない非公開物件も多くありますので、物件近くの不動産会社への聞き込みの方が確実かもしれません。

●【HOME’S】
http://www.homes.co.jp/chintai/price/

スクリーンショット 2015-12-15 20.47.54

●goo住宅・不動産
http://house.goo.ne.jp/chiiki/souba/

スクリーンショット 2015-12-15 20.49.14

2.部屋の間取りや設備

先ほどの家賃設定について、相場より1万円高い家賃にしても勝てる方法があるとすれば「間取りと設備のグレードアップ」です。
ただ、学生が多いエリアで部屋数を多くしたり、追い炊き機能をつけてもあまり効果はないかもしれません。
逆にインターホンモニター付きは女子学生には嬉しいオプションです。
ターゲット層に合った設備のワンランクアップは物件の魅力となりますので、是非チェックしてみましょう。

第3のリスク(客付け)対策:確かな営業力

物件を購入したら、賃貸管理会社にお客さんを獲得していただかなければ家賃は発生しません。
この営業力がない場合、いくらいい物件で前述した対策を行っていても、ほぼ意味がありません。

賃貸管理会社なんだから、客付けがうまいに決まっているということはありません。
客付けがうまい賃貸管理会社もあれば、清掃や修繕に力を入れていて、客付けはイマイチ・・という業者もあります。

物件だけに目を向けるのではなく、入居者を募集してきた過去の実績などで確かな営業力を持った管理会社を選びましょう。

入居率が高すぎる会社は要注意!?

不動産投資の会社では、どの会社も入居率99%!98.5%!といった
高い数字を記載しています。しかし、これだけ人口が減ってきている日本で
どの会社も高い入居率を示しているのは何かおかしいですよね。

高い入居率にはカラクリがあり、もちろん誠実に正しい数字を出している会社もありますが
入居率の定義を自社独自の基準に変えることで実態と違う入居率を出している会社もあります。

そのため、必ず入居率の定義を確認しましょう。
特に下記のポイントは注意が必要です

  • 集計期間・・・5年〜10年程度なら物件も新しく入居率は高くて当たり前です。20年以上での実績だと比較的安心です。
  • 空室の定義・・・正しい考え方は、オーナー視点では「家賃が発生している期間」です
    しかし、入居者が決まった時点で空室ではない(入居までの期間家賃は発生しない)といった計算をする会社もあります。

このポイントについては、不動産会社の営業マンに確認することはもちろん、
できれば実際のオーナーに聞くことができればベストです。
当ブログのように、不動産投資をしているオーナーでブログを書いている人は少なくないので
気になる会社で実際に投資している人を検索などで探して
コンタクトをとってみるなどもおすすめです。
私もシノケンでアパートを1棟もっていますので、細かい質問などあれば
問い合わせフォームからご連絡いただければ気になる点などお伝えできますのでお気軽にどうぞ

3つの空室対策まとめ

不動産投資における最大のリスク「空室で家賃が入ってこない」というのは本当に怖いことです。
ありがたいことに私たちのアパートは、満室ですが2年後の更新時に管理会社の営業力が問われます。
あと5年、10年経った時に、設備投資が必要になってくるかもしれません。
その度に考えるべきは「自分だったら、ここに住みたいか」を常に念頭において、ターゲット層になった気持ちでシミュレーションしていくことです。

買ったら終わりではなく、買った瞬間からすべては始まるという気持ちを忘れてはいけないですね。

NAOKO
不動産投資はとにかく勉強することも多く、なかなか自分たちの知識や考えだけでは前に進めません。初めての不動産投資を行うことができたのはシノケンに良い物件を見つけていただき、融資も親身に相談に乗っていただいた賜物です。ご興味のある方はこちらを是非ご覧になってみてください。リスクは一つでも減らしたいですよね。

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ABOUTこの記事をかいた人

naoko

・合同会社BLEND 代表
・Webコンサルタント
・日本FP協会 AFP(Affiliated Financial Planner)
・投資家(株式、不動産)
福岡在住の29歳。
リクルートでの営業、やずやでの通販業務、(株)ペンシルでのコンサルティングを経験後、出産を機に退職。
子育てをしながら起業。
合同会社を設立し、IT関連の仕事をしつつ、株や不動産に投資し、資産運用に取り組み中。
現在の不労所得は月10万円