不動産投資比較(3)東京と地方都市どちらが良いのか?

東京VS地方都市

不動産投資比較シリーズ第三弾です。

不動産投資比較(2)「アパート・マンション・一戸建て。投資するなら?」から少し空いてしまいましたが
この間、会社の立ち上げと融資相談などに奔走しつつ、
不動産投資も引き続き進めていました。色々と勉強し、物件を検討していくなかで
東京と地方都市ではどちらが良いのか?という点はすごく迷うポイントでしたので比較していきます。

東京の不動産投資のメリットデメリット

東京の不動産投資のメリット

なんと言っても首都ですから、人口が集まるため
賃貸需要は高く、選ぶ物件が良い物件であれば空室のリスクは低いと言えます。

また、2020年のオリンピックに向けて、マンション価格は高騰してきており、
家賃収入によるインカムゲインだけでなく、
価格上昇によるキャピタルゲインも狙えるところが魅力的です。
もちろん売却することなく物件を持ち続けても資産価値が減りにくい点も
メリットと言えます。

東京の不動産投資のデメリット

魅力たっぷりの首都東京ですが、魅力がある分、私たちの前に立ちはだかるのは

土地の価格が高すぎること

そのため、特にこれから不動産投資を始めようと考えた場合
土地込みのアパート経営や、一棟もののマンション経営は融資を通すことが厳しく
ハードルが高いと言えます。

また、地方に比べると物件の利回りは低い傾向で、
実際に色々な会社でシミュレーションしてもらうとわかりますが、
収支自体はトントンもしくは手出しがあることが多いです。

物件自体もピンキリで、業者も多いため、正直悪い業者も沢山いる印象です。
※悪い業者の件は別記事でまとめますが、本当にヒドい業者がいるということは事実です。

東京の不動産投資まとめ

以上のメリットデメリットを考えると

  1. 家賃による利益だけでなく、将来的資産価値を視野に入れて検討が必要
  2. 取り組む場合はマンションの分譲からが現実ライン
  3. 物件・業者が多いので、周りに相談したり、よく勉強して自分で自信を持って選べるようにする必要がある

という3つを頭に入れておくことが東京で不動産投資を成功させるための最低条件と言えます

地方都市(大阪、名古屋、福岡など)の不動産投資のメリットデメリット

地方都市の不動産投資のメリット

地方都市の場合、場所をうまく選べば土地もそれほど高くなく、
物件と合わせて変えるアパート経営なども融資次第ですが視野に入ります。

また、利回りもある程度確保しやすく、例えば福岡であれば
アパートであれば新築・築淺で7%〜8%
築20年オーバーで9%〜12%くらいになります。

ローン返済を考えても、手元にお金が残りやすい数字です。

地方都市の不動産投資のデメリット

日本全体でもありますが、特に地方については人口減が今後深刻な課題となると思われます。

みなさん記憶を辿っていただきたいのですが、きっと周りにマンションやアパートが
どんどん建っていませんか?

他サイト様からの引用ですが

賃貸住宅の空室率が上昇し続けている原因と対策について

実際、2014年7月に総務省が発表したデータによると、日本全国では820万戸空き家があり、空室率は13.5%と過去最高を更新したようです

そう、特に地方については東京のように外から人が集まりやすいわけでもないため
人口が減り、空室率が高まることは将来的な面で見ても非常に深刻な課題と言えます。

先ほどの問いかけである新築物件についても、特に中古を考えている方にとっては
驚異です。なぜなら供給過多なのにさらに新築が建ち、そして恐らく将来的には
新築でも空室を埋めることに必死になるため、賃貸者に対しての条件はよくなり
古い物件は見向きもされない時代が来る可能性があるからです。

地方都市の不動産投資まとめ

地方都市については、

  1. 利回りだけでなく将来物件の価値が保てるか?を意識する
  2. その場所に、今後ずっと人が住むと思えるか?
  3. その物件は10年後も魅力的な物件と言えるか?

と、借り手が選べる という前提で選ばれる物件かどうかを一番に考える必要があると言えます。

東京と地方都市の比較まとめ:どこで不動産投資をするかでなく、自分が自信を持てるかどうか

色々と調べた結果、私の結論は以下の2つに集約されました

1.土地勘がある場所の不動産を選ぶ

地方でも東京でも関係なく、結局のところ重要なポイントは、その物件、その場所に
人が住みたいと思うかどうか だと私は思います。
なので利回りや資産価値という目線で見る前に、
自分で住んだり、旅行に行ったりしてどんな場所かを知っている場所で
不動産投資をすることが、失敗しないコツなのかな。。と思います

2.自分が住みたい物件を選ぶ

1とほとんど同じですが、結局のところ、空室リスクを減らすことも
物件の価値をあげることも、全て住みたいと思える魅力的な物件かどうかに
かかっていると思います。
なので、自分が住みたいかどうか さらに言えば長く住みたいかどうか
判断基準にした方が良いと考えています。

※中古の物件を自分が住みたい物件にリフォームするという手もありだと思います

NAOKO
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ABOUTこの記事をかいた人

naoko

・合同会社BLEND 代表
・Webコンサルタント
・日本FP協会 AFP(Affiliated Financial Planner)
・投資家(株式、不動産)
福岡在住の29歳。
リクルートでの営業、やずやでの通販業務、(株)ペンシルでのコンサルティングを経験後、出産を機に退職。
子育てをしながら起業。
合同会社を設立し、IT関連の仕事をしつつ、株や不動産に投資し、資産運用に取り組み中。
現在の不労所得は月10万円