不動産投資比較(1)「新築物件と中古物件どっちがいい!?」

不動産投資について学んだことをまとめていこうと思います。

永遠の課題?新築と中古ならどっちが良いか?

不動産投資を始めようと考えたきっかけは「不労所得に憧れる」でも書きましたが
ズバリ不労所得が欲しいからでした。

しかし、色々な書籍や不動産会社さんに話を聞くと悩みが出てくるのは新築と中古どちらが良いのか?という点です。

世の中にある不動産投資の本は、それぞれ不動産投資で成功された方の成功方法が書かれているわけですが、
例えば「中古物件を格安でリノベーションすることで利回り20%を実現」などと見出しに出ています。

しかし、書籍の中には新築物件について触れているものが少なく、違いがきちんとわからない状態だったため
実際に私が不動産屋を巡り、物件を見た上での違いをまとめてみました。

新築不動産と中古不動産の比較表

項目 新築物件 中古物件
価格 新築は割と高い 物件による
利回り そのエリアの利回りと同じくらい
8%くらいのエリアなら8%前後
新築より利回りは高い
+2%〜で売られていることが多い
設備 最新設備もしくはこれから建設なので選択が可能 築年数によるが基本古い
水回りの古さは気になることが多い
ローン 物件価値が最大なので組みやすい 物件価値が下がっている、
法定耐用年数が残り少ない場合などは
ローンを組みにくい
もしくは短い年数でしか組めない
節税 RCなら47年
木造なら22年で減価償却
になるため、長期的な節税が可能
中古の場合、法定耐用年数が過ぎていると
法定耐用年数の20%の年数しか減価償却できない
RCなら9年
木造なら4年
になるため節税効果は低い
入居率 新築は基本入居率は高い 単に古くなっている場合入居率は低くなる
リフォームなど工夫が必要

新築不動産投資のまとめ

新築不動産の場合、良い点としては最新の設備が整っているため
当然入居率も高く、買っても満室にならない というリスクは低い点です。
また、減価償却をフルに活用して節税が可能なので表面上、中古物件より利回りが低く見えますが
節税効果まで考えると効果的な投資と言えます。

物件自体の耐久性も最新の法定基準、素材によって中古に比べ高く、
長期的に資産価値が高い状態が維持しやすいです。

ただし、物件価格はどうしても高くなるため、物件としてはローンを組みやすいものの
ローンを組める属性であることが求められます
※一般的には年収の8倍〜10倍がローンの上限になるようです。

また、新築物件はまだ実際にどのような入居者がつくかなどもわからないため
実際に物件ができた後に想定していた属性の入居者になるとは限らないなど
見えない点があることは注意が必要です。

中古不動産投資のまとめ

中古物件の良いところは、物件を見る目があれば掘り出し物を
見つけ、高利回りを実現可能なところです。
物件購入の際も、新築と違い、価格交渉の余地がありますし
仮に現状が満室でなくても、リフォームなどを活用することで
魅力的な物件に変えていくことが可能です。

難しい点としては、ローンを組む際に物件の価値が低めで
算出されることが多く、ローンの条件が厳しくなる点です。
15年、20年など短いローンしか組めず、ローン返済と家賃収入の
バランスが悪くなってしまうことが多いため、
収支バランスを合わせるために、ローンが物件価格の7割しか通らず、
3割が自己負担になり、自己負担額を用意出来ないため物件を買えない
という事態も発生します。

ただし、減価償却による節税年数が短く、また物件自体の
傷みもあるため、長期的には、売るのか、立て直すのかなどの
出口戦略まできちんと考えておく必要があります

特に売却を考えている場合、今の状態よりさらに古くなるため
物件の価値が将来的にも残るのか という視点でもきちんと物件の見極めが必要です

結論:新築も中古も一長一短。自分の求めることに合わせて選ぼう

実際に物件を見て、色々な不動産会社の方と話をしての結論としては
新築も中古もどちらも一長一短である。ということです。

ただ、私の個人的な見解としては、

初心者であれば信頼できる不動産会社で新築がやりやすい

ある程度知識と見る目があれば利回りの良い中古を検討

長期的な資産価値を求めるなら新築不動産投資

利回り重視でキャッシュフローを良くすることが目的なら中古不動産投資

という感じでしょうか。

今のところ、不動産投資の本に書かれているような中古物件を
活用した高利回り投資は、私には難しいと思いました。

次は、アパート、マンション、一戸建ての比較をまとめようと思います。

NAOKO
不動産投資はとにかく勉強することも多く、なかなか自分たちの知識や考えだけでは前に進めません。初めての不動産投資を行うことができたのはシノケンに良い物件を見つけていただき、融資も親身に相談に乗っていただいた賜物です。現在、CM等の影響により、シノケンへの問い合わせが多く、物件のご紹介が資料請求後の順番待ちになっている状況です。 当ブログからのご紹介ならば、優先的に優良物件をご紹介可能です。シノケンでの物件購入をご検討の方は是非下記フォームよりお問い合わせください。

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ABOUTこの記事をかいた人

naoko

・合同会社BLEND 代表
・Webコンサルタント
・日本FP協会 AFP(Affiliated Financial Planner)
・投資家(株式、不動産)
福岡在住の29歳。
リクルートでの営業、やずやでの通販業務、(株)ペンシルでのコンサルティングを経験後、出産を機に退職。
子育てをしながら起業。
合同会社を設立し、IT関連の仕事をしつつ、株や不動産に投資し、資産運用に取り組み中。
現在の不労所得は月10万円