ラッキーバンクの案件を見てみた(ソーシャルレンディング比較・評判)

前回ラッキーバンクにて口座開設してみた(ソーシャルレンディング比較・評判)にてラッキーバンクの口座開設を行いました。
では実際の投資案件はどのような内容なのでしょうか？

今回はラッキーバンクの取り扱っている案件について、まとめていきたいと思います。

この記事の目次

1 累計募集金額45億円突破！ラッキーバンクの案件特徴
2 ラッキーバンクの案件を見てみたまとめ

累計募集金額45億円突破！ラッキーバンクの案件特徴

ラッキーバンクは2016年4月29日付けのプレスリリースで累計募集金額45億円を突破しました。マイナス金利の影響もあってか、波に乗っているようですね。

ラッキーバンクの主な案件は東京都近郊の不動産(オフィスビルや宿泊施設)の融資関連となっており、特にここ数ヶ月、利回り年10%案件が立て続けに増えています。

「【4/20募集】第97号ローンファンドラッキーバンク・インベストメント第2期決算記念」の募集では、利回り：年10.90%の案件まで登場してきました。
また、もう一つの特徴として、利回り10%を超える案件については、数分で完売してしまいます。

2016年5月3日募集の「【5/3募集】第101号ローンファンドラッキーバンク・インベストメント第2期決算記念」は1分22秒で完売！

2016年5月7日募集の「【5/7募集】第103号ローンファンドラッキーバンク・インベストメント第2期決算記念」は48秒で完売！

このような記念イベントなども続いているので、いつ掘り出し案件に巡り会うか分かりません。
なので、私はとりあえず口座開設をしようと思い立ったというわけです。

ラッキーバンクの魅力：高利回り・全案件不動産担保付案件！

前回の記事にも書きましたが、ラッキーバンクの特徴といえば、
なんといっても、「高利回り」「全案件不動産担保付案件」という点です。

ソーシャルレンディングの運営会社の老舗「maneo」は年5%~8%、
SBIソーシャルレンディング(不動産担保付)は年2.8%~4.3%と比べてもラッキーバンクの年6%~10%は高い利回りを保っています。

また、最大の特徴である、全案件不動産担保付案件はソーシャルレンディング最大のリスクである「貸し倒れ」のリスクヘッジとして大きな意味があります。
もし、デフォルト(貸し倒れ)が起きた時には不動産を売却し、資金を回収出来る見込みなので、
投資家は「資金を回収できない」というリスク回避することができます。
不動産担保付案件は他のソーシャルレンディング会社も行っていますが、全案件ではなく、プロジェクト毎に異なります。

投資家は投資先の情報を直接知ることはできないため、「maneo」のような老舗会社の過去の実績を信じて投資先を決めることもありますが、
「ラッキーバンク」のように、リスク回避対策を用意していることで、ソーシャルレンディングという新しい分野の投資を前向きに検討するということも可能になってきます。

ラッキーバンク案件の内容について

では実際の案件の内容について確認してみます。

こちらは一番直近の2016年5月7日に募集が行われた案件です。
●利回り(税引前) ：10.70%
●運用期間：11ヶ月
●調達資金：2,505万円
●最低成立金額：100万円
●投資可能金額： 6万円～
利回り10.70%と非常に高いですが、投資は6万円から始めることができ、
運用期間も11ヶ月と比較的短いスパンで投資することができます。

また、案件の内容とは別に、左側に「投資収益シミュレーター」が用意されており、
希望の投資金額を入力すると、税引後の収益を計算することができます。

内容としては、とても魅力的ですが、どんなプロジェクトなのだろう？と思った私は、
プロジェクトの詳細についても確認していきました。

プロジェクトの全体スキームを確認

ソーシャルレンディングは実際の投資先の企業情報などは知ることが出来ないので、
どんなプロジェクトなのかという概要しか知ることができません。
ちょっと聞き慣れない言葉もあると思いますが、概要をまとめていきます。

「今回は東京都台東区にて宿泊施設を買い取り、フルリノベーションを行うプロジェクトの第二期：第八次募集となります。
テナントリーシングは訪日観光客向け簡易宿泊施設の運営会社が入居予定です。
第一期で合計2億7000万円、第二期で今回の2500万円を含めて、合計5000万円の募集金額を集めています。
ラッキーバンクの募集金額合計は3億2000万円となります。

そして、不動産査定評価額は3億4800万円。
今回は協調融資のため、第一順根抵当権は金融機関で極度額1800万円、第二順根抵当権がラッキーバンクで極度額3億3000万円となっています。

頭に「？」が並び始める小難しい話ですよね。
並んでる単語が馴染みのない言葉という事で、全然頭に入ってこない・・読み飛ばす・・・は危険です。
一つ一つ解決していきましょう。

プロジェクトの全体スキームを読み解こう！

●フルリノベーション
フルリノベーションは、一度スケルトン（構造骨組み）にして、間取りの変更から大幅な改修を行うことです。
リフォームは補修・修繕、増築、改築など、既存建物に手を加える工事全般のことで、
老朽化に伴う修繕もしくは、ライフスタイルに合わせた改築工事ですが、リノベーションは従来の建物に付加価値を付けるという意味合いが強いものです。

●テナントリーシング
テナントリーシングとは不動産物件に対してテナント付けを行い、仲介業務を行う事です。
要は、不動産契約を結ぶまでのプロセスに辺ります。
今からフルリノべーションした宿泊施設を訪日観光客向け簡易宿泊施設としてどのように打ち出していくのか、
マーケティング、経営、財務視点など総合的に鑑みてどんなテナントに入ってもらうのが適切なのか判断していきます。

●不動産査定評価額
不動産査定評価額とはHPにも添付されている「不動産価格調査報告書」を指しており、
短期間かつリーズナブルな料金で、鑑定評価書に準ずるものとして、不動産鑑定士が不動産の適正な価格または賃料を表した文書のことです。
専門家である不動産鑑定士によって、売却するとしたら大体どれほどの価値があるのか？を事前に知る指標となります。

●協調融資
協調融資とは聞き慣れないですが、一つの企業に対し融資する場合に2つ以上の銀行が融資団を結成し、
主取引銀行が幹事となり、貸出金額，貸出分担割合，条件などを協定して貸付けは個々の銀行ごとに行うものを指します。
要は、投資先はラッキーバンク以外にも融資を受けていて、融資を受けている銀行と一緒に投資先をバックアップするよという意味合いです。

●根抵当権・極度額
そもそも抵当権は住宅ローンなどでお金を借りたときに、家と土地をその借金の担保として確保しておくためのものというのはなんとなく把握されている方がほとんどだと思います。
それとは別に、根抵当権とは、一定の範囲内の不特定の債権を極度額の範囲内において担保するために、不動産上に設定された担保物権のことです。

このままだと分かりづらいので事例を交えつつ、要約していくと、
例えばA社はB銀行から1000万円融資を受けています。そして翌月1000万円完済し、1500万円をまた融資してもらうことになりました。
という場合に、通常の抵当権では都度都度、抵当権の契約を一旦1000万円の完済によって破棄し、また1500万円の融資のために再度抵当権を行使する契約を結ぶという面倒なことが起きます。そこで、根抵当権の登場です。
根抵当権であれば、極度額(A社とB銀行で貸し借りする上限の額)を決定し、その範囲内であれば、抵当権をいちいち契約することなく、融資が可能になります。

さて、ここまでの用語を踏まえて読み解いていくと、

「今回は東京都台東区にて宿泊施設を買い取り、一旦スケルトンから間取りの変更から大幅な改修を行うプロジェクトの第二期：第八次募集となります。
不動産契約は訪日観光客向け簡易宿泊施設の運営会社が入居予定です。
第一期で合計2億7000万円、第二期で今回の2500万円を含めて、合計5000万円の募集金額を集めています。
ラッキーバンクの募集金額合計は3億2000万円となります。

今回のケースでは、金融機関と一緒に融資を行うため、第一順根抵当権は金融機関で極度額(上限額)1800万円、
第二順根抵当権がラッキーバンクで極度額3億3000万円となっています。
もしこの物件を売却した場合は不動産査定評価額は3億4800万円のため、
1800万円は第一順根抵当権の金融機関へ支払われ、残金の中から極度額3億3000万円はラッキーバンクへ支払われることとなります。

という解釈になります。
現在のラッキーバンクの募集金額合計は3億2000万円なのでもしかしたら第九次募集で1000万円の案件が来る可能性もありますね。