【節税】所得税だけじゃない!不動産投資で住民税も節税効果が!

不動産投資の節税対策といえば、所得税のイメージが強いのではないでしょうか。
確定申告の払いすぎた税金が戻ってくる還付金の方がメジャーな節税対策のように感じていました。
(不動産投資がある場合の確定申告の手順についてはこちら)

今回は所得税の影に隠れた「住民税」の
意外と侮れない節税効果について、まとめていきましょう。

時間差で実感!住民税の節税効果

所得税は累進課税なので、最低5%(※平成29年度からは10%)〜最高40%まで跳ね上がる
富の再分配という色が強い税金です。

それとは対照的に住民税は一律課税所得金額の10%+α(県によって異なるが数千円程度)となっています。

一律ならあまり節税できないではないか。と感じそうですが、
注目すべきは「課税所得金額」の10%+αということです。

実際の節税額とは?

課税所得金額は給与所得そのままの金額ではありません。
課税所得金額は、給与所得+不動産所得各種所得控除額によって決まります。

この「各種所得控除額」は扶養者控除や配偶者控除、社会保険料、生命保険料など
家族や入っている保険などによって、変わってきますので不動産投資自体とは別問題ではあります。

例として、年収500万円の子供1人、専業主婦がいるサラリーマン家庭で検証してみましょう。

(1)給与所得の計算

まずは給与所得から計算していきます。

平成28年度分<給与所得控除額早見表>

給与等の収入金額 給与所得控除額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)
1,800,000円以下 収入金額×40%
650,000円に満たない場合には650,000円
1,800,000円超〜3,600,000円以下 収入金額×30%+180,000円
3,600,000円超〜6,600,000円以下 収入金額×20%+540,000円
6,600,000円超〜10,000,000円以下 収入金額×10%+1,200,000円
10,000,000円超〜12,000,000円以下 収入金額×5%+1,700,000円
12,000,000円超 2,300,000円(上限)

(注)同一年分の給与所得の源泉徴収票が2枚以上ある場合には、それらの支払金額の合計額により上記の表を適用
引用:国税庁HP

年収500万円の場合は、年収500万円×20%+54万円=154万円が控除額となるため、
年収500万円ー控除額154万円=給与所得346万円となります。

(2)所得控除の計算

次に所得控除を見ていきましょう。
社会保険料控除は、健康保険料、介護保険料、厚生年金保険料、雇用保険料、労災保険料などで構成されています。
(※労災保険料は事業者のみの負担です。)
主立ったところは、40歳以上から発生する介護保険料を納めていない30代の場合は、
健康保険料と厚生年金保険料です。

これら健康保険料、厚生年金保険料、介護保険料は「協会けんぽ」の場合、都道府県ごとに定められた
健康保険・厚生年金保険の保険料額表」にもとづいて保険料が決められます。

今回は「協会けんぽ」の場合で算出してみます。
福岡の場合は
健康保険料月額41,410円(事業者と本人の折半のため、各20,705円)
厚生年金保険料73,094.円(事業者と本人の折半のため、各36,547円)
=57,252円×12ヶ月=687,024円となります。
組合に入っている企業などは、組合毎に決まっているので金額は異なります。

生命保険料、地震保険料は個人で保険をかけているものがあれば、足していきますが、今回は0円にします。

全体の控除額を合わせると、
社会保険料控除687,024円+基礎控除330,000円+配偶者控除330,000円=所得控除額は1,347,024円となります。

(3)不動産所得の計算

不動産所得も収入のままではなく、
減価償却費や借入金利子などの経費を差し引いて、計算していきます。

不動産が初年度にて、新築アパート、年間家賃収入150万円として、
減価償却費-90万円
借入金利子-80万円
租税公課-30万円
=不動産所得-50万円ということで計算してみます。
※細かい経費の項目などは確定申告の手順についてまとめた記事を参照いただければと思います。

(4)実際の節税額

不動産所得のない場合は、
給与所得346万円ー所得控除1,347,024円=課税所得金額2,112,976円となり、
住民税は課税所得金額×10%なので、月額21,130円程度となります。

つまり年間では21,130円×12ヶ月=253,560円となります。

毎年約25万円も住民税を払っている感覚をサラリーマン時代持っていたでしょうか?
基本的には住民税は会社の給与から天引きされるので、気にも留めてないのですが、
年間でみると中々の金額です。

さて、不動産所得がある場合は
給与所得346万円+不動産所得-50万円ー所得控除1,347,024円=課税所得金額1,612,976円となり、
住民税は課税所得金額×10%なので、月額16,130円程度となります。

つまり年間では16,130円×12ヶ月=193,560円となります。

不動産所得がある・ないで、
253,560円-193,560円=年間60,000円のプラスとなりました。

実は所得税還付金の倍!住民税の重さを痛感

所得税の還付金は我が家は3万円程度でした。
しかし、住民税は1ヶ月7,000円×12ヶ月=84,000円程度の節税となったのです。

所得税の還付は確定申告をした際にもらえるものなので、節税対策頑張った!と思える出来事なのですが、
実は確定申告が反映されて6月ごろに送られる、住民税の方が節税効果が高かったのです。

もちろん、赤字じゃなければ、住民税は所得が増えたことでもっとかかる場合もありますし、
所得税も同じことです。

ただ、今回のことで住民税という税負担の重さについて痛感しました。

あまり気に留めていなかった住民税は地味にボディーブローのように家計を圧迫する要因になっているかもしれません。

スポンサーリンク
NAOKO
最後まで読んでいただきありがとうございます。資産運用/不動産投資/株式投資/起業や法人運営をテーマにブログを書いております。

【お知らせ】主婦の方限定!副収入構築の無料サポートを始めました
http://freedom-life.net/post_lp/support/
YOU
ちょっあかーいたっあ−!(この記事が少しでもお役に立てた部分がありましたら、シェアいただけると嬉しいです)

ABOUTこの記事をかいた人

naoko

・合同会社BLEND 代表
・Webコンサルタント
・日本FP協会 AFP(Affiliated Financial Planner)
・投資家(株式、不動産)
福岡在住の29歳。
リクルートでの営業、やずやでの通販業務、(株)ペンシルでのコンサルティングを経験後、出産を機に退職。
子育てをしながら起業。
合同会社を設立し、IT関連の仕事をしつつ、株や不動産に投資し、資産運用に取り組み中。
現在の不労所得は月10万円