不動産投資会社 評価比較(8) 積水ハウス【資料レビュー・評判】

2棟目の検討も兼ねて、不動産投資のいろんな会社を評価比較してみようと資料請求を行いました。
今回は第7回目として「積水ハウス」についてまとめてみました。

(第1回目:「アイケンジャパン」の資料レビュー)
(第2回目:「三和エステート株式会社」の資料レビュー)
(第3回目:「トマト建設株式会社」の資料レビュー)
(第4回目:「株式会社えん」の資料レビュー)
(第5回目:「大東建託株式会社」の資料レビュー)
(第6回目:「インベスターズクラウド(INVESTORS CLOUD)」の資料レビュー)
(第7回目:「大和ハウス」の資料レビュー)

積水ハウスとは

積水ハウスといえば、大和ハウスと並ぶ最大手ハウスメーカーです。

賃貸は「シャーメゾン」であったり「MAST」などのCMも多く、
シャーメゾンの賃貸住宅は特にインテリアまでこだわり抜いて、女性ターゲットで展開している印象です。

積水ハウス(セキスイハウス)|住宅メーカー(ハウスメーカー)

売上高は1兆8588億円(2015年2月~2016年1月)と
最大手の大和ハウスが3兆1929億円(2015年4月〜2016年3月)に続く2大トップです。

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積水ハウスの部門毎での売上高で比べてみると、
戸建住宅が3,937億円、賃貸住宅が4,006億円と賃貸住宅の方が高い状況です。

ストック型で「不動産フィー事業」という項目がありますが、
これは「経営サポート」という一括借り上げや経営相談などのオーナー側へのサービスが軸になった事業です。
これは4,487億円と賃貸住宅よりも上回っています。
一番大きな売上高となっていることを見ても、賃貸住宅やその後の物件管理などオーナーサービスに力を入れていることは明らかです。

さて、実際にはどのような特徴があるのでしょうか?

積水ハウスの資料評価

資料請求をすると最大3冊まで取り寄せ可能です。(資料請求・ご相談)
今回は実際の物件カタログとシステムについての資料が届きました。

①シャーメゾン総合カタログ
②重量鉄骨賃貸マンション
③MAST一括借上システム

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①シャーメゾン総合カタログ

そもそも積水ハウスの中でも「賃貸住宅」は「シャーメゾン」という名前で展開しています。
よくCMでも耳にする機会があるのではないでしょうか?

大和ハウス同様、「土地あり」が大前提です。
土地なしで始められる会社もありますが、積水ハウスは土地活用がメインです。

この資料では、3つの軸で話を展開していきます。
●オーナー側への経営サポートである「シャーメゾンWithシステム」
●入居者への生活提案や設備概要
●商品力・技術力などのシステム面

ちなみに見開き1ページはこんな感じです。

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まずB4なので大きさもあり、表紙も箔押し印刷で紙も分厚く、重厚感が漂っています。
さすが大手というところでしょうか。

まず、「シャーメゾンWithシステム」で一番最初に語られるのが「35年一括借上システム」です
これは、「MAST一括借り上げシステム」の資料説明の際に詳しくお話するとして一旦スルーします。

次に、アフターメンテナンスやサポートとして
通常の瑕疵担保責任期間10年よりも長い、20年保証制度となっており、
それに加えて、ユートラスシステムによる再保証でいつでも繰り返しサポートが受け続けられるのも特徴です。
このあたりのサポートシステムも大手ならではといったところでしょうか。

注目すべきは、建築実績は業界最多の228万戸にも関わらず入居率96.5%というのは中々すごい数字です。
入居者満足度も高く、外観への満足度は88.2%、間取りは87.3%となっています。
やはり積水ハウスの家は洗練されているイメージがありますし、住み心地も良いのでしょう。

環境にも配慮し、建物の長寿命化や太陽光発電システム豊かな植栽も採用して、何十年後も見据えた街並みづくりを行っています。


次に入居者への生活提案や設備についてですが、
シャーメゾンの大きな特徴である「インテリアコーディネートシステム」について説明されています。
ただ部屋を提供するのではなく、トータルコーディネートしている部屋を内覧したら決定率も高まるでしょうし、
新生活へのイメージも沸きやすいですよね。

遮音性能や空気環境など子供を持つ親世代として嬉しい機能も充実しており、
一人暮らしの女性にはセキュリティ対策は非常に大切なチェックポイントです。
これから賃貸住宅を探して、生活する人々がまだ描き切れていない
どんな家に住むことがベストなんだろう?」や「他の同じような世代はどんなことをポイントに部屋選びをしているのか?」など
生活スタイルとともに住宅提案を行っており、大和ハウスよりも住宅のトータルコーディネート力を感じました。

最後の商品力や技術力は「②重量鉄骨賃貸マンション」にて詳細が説明されているため、譲ります。

②重量鉄骨賃貸マンション

3,4階建て賃貸マンション「BEREO」は、洗練された外観とともに、設計の自由度が高いことが特徴です。
全体的に植栽も多く配置され、スロープなどもこだわりを感じさせます。
ワンランク上の賃貸を求めている30代、40代のユーザー層に人気が高い物件のような気がしました。
店舗と賃貸スペースをうまく活用し、収益性の高いプランを提案できるのもこの重量鉄骨マンションならではです。
部屋全体の統一感やラウンジのような洗練されたインテリアもシャーメゾンの提案するトータルコーディネートだからこそ生まれる重厚さがあります。

また耐久性の高い外壁や高い換気システムなど将来を見据えた設計も高い評価を得ています。
こだわり抜いた上質の賃貸住宅を始めたい高所得者向けには魅力的な内容といえるでしょう。

③MAST一括借上システム

単純に一括借上システムだけの資料ではなく、安定経営を行う上で必要な
1.物件力
2.集客力
3.管理力
についてどのような対策を行っているかを説明した資料になります。

1.物件力はマーケティングや商品力で顧客を満足させるよ
2.集客力は高いブランドの知名度とMASTやCMによって集客をふやすよ
3.管理力は専門の植栽管理や外壁塗装、点検や清掃を怠らずに快適な住宅を長く提供するよ

というもので、補修特約や設備交換機器特約など、
万が一の時に対する積立を一定の金額を毎月家賃から引き落とす形で付けられる保険の案内等もありました。

よくある話だそうですが、オーナー様が家賃収入をそのまま生活資金に充てて、補修工事の金額が払えなかったりすることがあるそうです。
うちは一切手を付けていませんが、急なトラブル対応にはお金がかかるものなので、このような保証があるのはよいかと思います。

さて、資料のタイトルでもある「一括借り上げサービス」について、
大東建託大和ハウスのレビューでも書きましたが、一括借上は諸刃の剣です。
最初に一括借り上げを行うことで、空室でもオーナーには一定の金額が入ってくるという、
見、良さそうなシステムですが、空室でも満室でも、家賃の80%程度しか入りません
しかも家賃の見直しはオーナーではなく、管理会社より申し出があり、下げられてしまうことも十分に考えられます。
つまり安定した家賃が一生涯見込まれているという認識よりも、「万が一の空室のために毎月高い保証料を払っている」認識のほうが正しいです。

大手の多くが採用する「一括借り上げシステム」は土地ありきの事業なので、
あまりにも集客力が見込めない(駅から徒歩30分など)場所での賃貸経営などのために作られたシステムともいえます。
その場合はそもそも賃貸経営ではなく、他の土地活用を考えるべきなのかもしれません。
つまり、安易に一括借上システムを使用することはおすすめできません。

積水ハウス資料レビュー・評判まとめ

積水ハウスの資料は全体を通して、クオリティが高く、シャーメゾンというブランドを高く見せる工夫が随所に感じられました。
生活提案という住宅をただ売るだけではなく、
どんなターゲット層にどんな暮らしを提案するかというコーディネート力の高さは他の資料ではない特徴でした。

ただ、大和ハウスでも感じたことですが、すべてにおいて「単価が高そう」ということです。
土地ありの高所得者向けという印象はぬぐいきれませんでした。

ただ、大和ハウスよりも積水ハウスの方が個人的には住んでみたいと思うプランニングでした。

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ABOUTこの記事をかいた人

naoko

・合同会社BLEND 代表
・Webコンサルタント
・日本FP協会 AFP(Affiliated Financial Planner)
・投資家(株式、不動産)
福岡在住の29歳。
リクルートでの営業、やずやでの通販業務、(株)ペンシルでのコンサルティングを経験後、出産を機に退職。
子育てをしながら起業。
合同会社を設立し、IT関連の仕事をしつつ、株や不動産に投資し、資産運用に取り組み中。
現在の不労所得は月10万円