2015年5月より不動産投資をスタートすることができました。
(詳しくははじめての不動産投資（アパート経営）：ようやく福岡で新築アパートを購入！をご覧ください)
今回は丸二年を迎えるに当たって、今まで起こった入退去や税金などについてまとめていこうと思います。
この記事の目次
不動産繁忙期：1月〜3月は入居も早ければ退去も続く
さて、前回はじめての不動産投資（アパート経営）：空室がでましたの記事にまとめましたが、
2016年10月に初めての空室が発生しました。
結局60日間ほどの空室期間を経て、無事に入居者がきまりました。
ほっと一息したのもつかの間、2度目の空室が発生。2月末退去が決定しました。
しかし、すぐに3月中旬での入居が決定。
前回が1か月半の空室期間があったことに比べると、15日程度の空室ですみました。
そして、今度は別の部屋で3度目の空室が決定。4月中旬の退去が発生することに。
1月〜3月は繁忙期であり、入れ替わりが激しいことは覚悟していましたが、
立て続くものですね。こちらは今後の募集開始です。
半年以内に3回続くと6室1棟アパート経営としては、ちょっとどきどきものです。
救いは繁忙期にぶつかっているため、部屋を探している方も多いことです。
長期空室を防ぐために：管理会社との連携を忘れずに
もちろん繁忙期なので、管理会社も忙しいです。
一人のオーナーに構っている訳にはいきません。
ただ、広告費を払っている以上、
しっかりと賃貸仲介サービスのHPを確認することを忘れないようにしましょう。
物件情報は間違っていないか、外観のみではなく、内装の写真は掲載されているかなど、
管理会社に任せっきりにしないことが大切です。
そして、管理会社から連絡がなければそのまま放置せずに、
「進捗状況の共有」を心掛けましょう。
「現在の募集状況はどうなっているでしょうか？」とメールを送るだけでも構いません。
「このオーナーの物件は早く埋めなければ」と気にかけてもらうことも重要です。
不動産投資：検討〜購入〜運営スケジュールまとめ
今回は良い機会なので、これまでの不動産投資を始めてからのスケジュールをまとめていきたいと思います。
●2014年7月：不動産投資を検討し始める
その頃に以下のような記事にもまとめましたが、不動産投資のとっかかりにくさを体感しました。
そもそも不動産投資とは？素人を阻む4つのハードルまとめ
↓
●2015年1月：不動産投資を行う会社を決定(物件検討・ローン審査)
色々悩みながら、シノケンさんを選ばせていただきました。
【シノケンの評価・評判】私が最初のアパート経営でシノケンを選んだ8つの理由
↓
●2015年5月：不動産投資を開始(アパート1棟6室)
※年に4回固定資産税の徴収が始まる(1回約7万円ほど)
不動産投資を始める前に決めておくことや実際の部屋の様子などもまとめております。
はじめての不動産投資（アパート経営）：ようやく福岡で新築アパートを購入！
↓
●2016年1月：不動産取得税(土地分)の支払い(10万円ほど)
償却資産申告書の提出
半年ほどなにもなかったですが、年を跨ぐと書類や納付する税金等が現れ始めました。
はじめての不動産投資（アパート経営）：アパート経営開始から半年の近況
特にあまり馴染みのない「償却資産申告書」は備忘録として記事にまとめております。
不動産投資関連届書：償却資産申告書について
↓
●2016年3月：確定申告の作成(3万円ほど還付)
不動産投資を始めてからは初めての確定申告でした。右も左も分からない・・
法人とはまた別の苦労がありました。
【不動産投資】必要な確定申告の手順<節税対策>
↓
●2016年7月：不動産取得税(建物分)の支払い(50万円ほど)
金額としては一番大きい納付でした。不動産取得税(建物分)
ここで始めて不動産投資の通帳がマイナスになりました。(翌月には＋になりましたが・・
↓
●2016年7月：翌年度の住民税明細が届く(約８万円の節税に)
これは嬉しい知らせでした。住民税の節税効果は意外と高いようです。
【節税】所得税だけじゃない！不動産投資で住民税も節税効果が！
↓
●2016年10月：初めての空室発生(購入から約1年半)
初めての空室で不動産経営の不安を味わいました。
はじめての不動産投資（アパート経営）：空室がでました
↓
●2017年2月：2,3回目の空室発生(購入から約1年9か月)
確定申告(2期目)(約3.5万円還付予定)
現在の不動産投資の税金等を差し引いた純利益は＋約20万円ほどです。
やはり不動産取得税の60万円が効いてますね。来年はもう少し黒字化できるかと。
丸二年の入退去やスケジュールまとめ
入居については、閑散期だと90日ほどかかり、
繁忙期ならば15日程度で決まることもあると学びました。
退去については、繁忙期には一気に空室が続くことも考慮して、
2棟、3棟と余裕のある経営ができるまでは家賃収入には手を付けないのが鉄則だなと感じました。
また運営スケジュールを見返してみると、
空室になるまでは、納付(不動産取得税・固定資産税)と確定申告が主に行うことだと分かりました。
何事も経験ですね。1棟のみでは中々利益が上がらないのが現状です。
2棟目の検討に進捗ありましたらまた更新したいと思います。
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