不動産投資のリスク(5)利回りとリスクは比例するのか?

不動産投資を考える際には、購入時に「できるだけ儲かる物件を買いたい」というのが誰しもの願いでしょう。
同じ5000万円の物件ならば、利回り5%よりも10%であれば、年間の利益額は大きく変わります。
ただ、原則として「利回りとリスクは比例する」とも言われています

本当の意味での優良物件と出会うために、今回は利回りとリスクについてまとめていきましょう。

不動産投資の利回りの種類を知る

そもそも利回りとは、投資金額における年間を通した利益率のことです。
不動産だけではなく、国債や株式などすべての投資において、利回りは売買を決める大きな判断基準となります。

不動産投資の利回りの考え方としては表面利回り実質利回りの2種類があります。
馴染みのない方も多いと思いますので日常生活を例に比べてみます。

例えば、家から徒歩5分のスーパーで190円のリンゴが売っていて、
隣町の徒歩30分の八百屋では100円で売っていたとしましょう。

どっちで買うのがお得なのか?もちろん隣町の八百屋さんで買うのがお得に見えますよね。
これが不動産投資でいう表面利回りの罠です。

徒歩30分で隣町の八百屋まで行く往復の時間、もしくはバスに乗った際の賃金など
すべてを加味した上で本当に隣町の八百屋の方が利益を得ていると言えるでしょうか?
もし、他に牛乳や卵も買いたいとなれば、スーパーに戻ってきて再度買い物をすることになるでしょう・・

NAOKO
主婦ならよくやりがちな失敗談ですよね。。お買い得を求めて動いたその労力をお金に換算してみたらなんて・・・よくあることです。旦那さんは温かく見守ってあげてください

この購入におけるさまざまな諸経費やあらゆる労力を加味したものが実質利回りと呼ばれるものです。
では実際の計算式を見ていきましょう。

【不動産投資の表面利回り(グロス)】

表面利回りとは、年間の家賃総額を物件価格で割ったものです。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

よく広告やチラシに載っているのはこの「表面利回り」と呼ばれるものです。
先ほどの例でいえば「単純なリンゴの値段だけを比べた場合」です。
購入金額と年間収入のみを基準としているため、立地などによる空室率の可能性や修繕棟の諸経費を見込んでいないものになります。
不動産会社から提示される、表面利回りだけを鵜呑みにして「優良物件だ!」と感じてしまう方も少なくありません。

【不動産投資の実質利回り(ネット)】

「実質利回り」は年間の家賃総額から諸経費を引いて、物件価格に購入時の登録免許税などの諸経費を足したものです。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

諸経費の中には空室を加味したり、固定資産税などの固定費も入れていきます。
先ほどの例でいえば「リンゴを購入するためのあらゆる労力を加味した場合」です。
実質利回りを確認しておかないと、知らないうちに高利回り物件に潜む、危険な罠にはまっているかもしれません。

不動産投資の高利回り物件に潜む罠

一般的に「高利回り物件は高リスクである」と言われています。
間違いではないですが、「手を出していい物件」と「手を出してはいけない物件」の2種類がありますので
手を出してはいけない物件についてまとめていきましょう。

立地条件での利回りの変化

5%の利回りよりも10%の利回りの物件にはそれなりの安い訳があります。
例えば、地方都市なのか東京などの首都圏なのかという問題です。

都心部で駅まで徒歩5分:5000万円の表面利回り5%の物件Aと
郊外にある駅まで徒歩20分で同じ5000万円の表面利回り10%の物件Bであれば、
一見Bの方が高利回りで優良物件に感じますが、本当にそうでしょうか?

駅近の物件Aであれば、価格が高くなるので利回りも当然低くなります。
ただ、空室リスクは郊外や駅から徒歩20分のBに比べると抑えることはできます
高利回り物件においては、空室になりづらい物件であるかもしっかりチェックしておきましょう。

修繕費などの前オーナーの管理による変動

高利回りの多くは「中古アパートや中古マンション」のことが多いので、
前オーナーの管理によって利回りが変化していきます。

表面利回り25%などのお宝物件に出会って「よし、買いだ!」となるのは少々早すぎます

その裏には前オーナーが増改築の申請をしておらず、税金を滞納していたり、
修繕積立金を滞納し、買い手が手に入れて半年も経たずに家電、トイレ、キッチンなど数百万の修繕費を強いられたとしても、
法律上は現オーナーに支払義務が生じるものとなります。
このような増改築や修繕積立などは、重要事項にあたるので、事前に仲介業者を通してしっかりチェックしておきましょう。

不動産の高利回り物件は本当に高リスク?

上記のような物件に対する情報をしっかりとチェックした上で、
空室リスクも低く、前オーナーの管理もしっかりしていた「お買い得な物件」というのは確かに存在しています
お買い得な物件が生まれる理由の多くは、売り手側に急いで売却したい場合です。

  • 売り手が即時売却を望んでいる場合
  • 売り手も業者もその近辺の相場を把握していない場合

条件が揃うと、本来の価格相場より割安で物件を手に入れることも可能です。
そのためにはしっかりと準備を怠ることなく、事前調査を行うことが大前提と言えます。

私もどこかのタイミングで中古も検討したいので、しっかりと勉強して優良物件を見極めれるようになっていきたいです。

不動産投資の利回りとリスクの関係まとめ

不動産投資における利回りのリスクとは以下のような項目を確認することでリスクを低下させることができます。

  1. 広告に載っている「表面利回り」に惑わされない
  2. 実質利回りをしっかり把握する
  3. 高利回り物件における空室リスクを考える
  4. 前オーナーの管理を確認する

そして「優良物件を見極める目を持つには勉強が必要」ということです。
安易に高利回り物件を発見しても手を出さずに、しっかり本来の価値を見極めましょう。

NAOKO
不動産投資はとにかく勉強することも多く、なかなか自分たちの知識や考えだけでは前に進めません。初めての不動産投資を行うことができたのはシノケンに良い物件を見つけていただき、融資も親身に相談に乗っていただいた賜物です。ご興味のある方はこちらを是非ご覧になってみてください。リスクは一つでも減らしたいですよね。

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ABOUTこの記事をかいた人

naoko

・合同会社BLEND 代表
・Webコンサルタント
・日本FP協会 AFP(Affiliated Financial Planner)
・投資家(株式、不動産)
福岡在住の29歳。
リクルートでの営業、やずやでの通販業務、(株)ペンシルでのコンサルティングを経験後、出産を機に退職。
子育てをしながら起業。
合同会社を設立し、IT関連の仕事をしつつ、株や不動産に投資し、資産運用に取り組み中。
現在の不労所得は月10万円