不動産投資を検討し始めて半年が経過しました。あっという間ですね。
これまで、様々な不動産会社の方と会い、書籍も読みつつ慎重に物件を選んできましたが
実は遂に、初めての物件を購入することを決めました。
今回、どのような物件でどれだけの利回りで・・・ということを書こうと思ったのですが
実は実際に話をすると、私の周りに安易に不動産投資を始めようとする方が出てきてしまい、
情報として非常に危険なのではないか？と思い至りました。
この記事の目次
不動産投資には様々なリスクがある
そこで、今回私がどのような不動産に投資することを決めたか
ということを書く前に、私が知る限りの、リスクについて何回かに分けて書こうと思います。
私自身も不動産投資をやろうとしている立場なので、リスクがあるからやってはいけないとは思っていません。
きちんとリスクを知り、その上で対策を立てることができれば、リスクは怖いものではなくなります。
是非不動産投資をご検討の方はこの記事を読んでいただければと思います。
不動産投資はリスクが多い
さて、リスクについて第一回目の記事ですが、まずは不動産投資の一般的リスクを解説します。
不動産投資のリスクとしては様々なことが挙げられますが、
基本的には次の3つに集約されます。
- 空室リスク
- 火災・天災リスク
- 借金リスク
それぞれどのようなリスクでリスクを軽減すれば良いかをまとめました。
※この3つのリスクはどれも完全に回避することはできません。
いかに軽減するか がポイントになります。
1．空室リスクの対策
これはとても分かりやすいですね。物件を購入しても、
誰も住んでくれなければ収入を得られません。
そのため、不動産投資での最大のリスクとしてはこの空室リスクと言えるでしょう。
空室リスクを軽減するには
空室リスクは、大きく2つのアプローチで軽減が可能です。
多くの物件を持つことでリスクを分散する
もし持っている物件がマンションの1室のみであれば、入居しているか空室かの2つに1つです。
つまり、空室になると収入が0になる（ローンを組んでいれば返済分マイナスになる）
しかし、例えば物件を10戸持っていれば、仮に1戸空室が出ても、90％の家賃収入は入ってきます。
それこそ20戸、50戸、100戸と増えるほど、リスクは分散され、1戸が空室になった時のリスクは軽減できるのです。
このように不動産投資では、戸数を増やすことがリスク軽減に有効と言えます。
入居者がつきやすい物件を選ぶ
これは素人である我々には難しい問題ですが、物件自体が魅力的かどうかはもちろん、
実際に住む方の属性も重要な要素となります。
例えばワンルーム、1Kといった物件は一人暮らしがほとんどですし、
1LDK、2DKあたりはカップルが多く、3LDK以上はファミリーが多いと言えます。
しかし、例えばほとんどファミリー層がいない地域で3LDKを買ってしまうと
中々入居が決まらない・・・と空室リスクが増えてしまうのです。
ですので、物件を選ぶ際はその地域でどういった人が生活しているかを
把握することが重要です。
とはいえ、その地域の特性なんてわからないですよね。
そんなときにおすすめなのは、
地元の不動産屋さんで物件探す振りしてヒアリング
です。地元の不動産屋さんはその地域のプロです。
例えばこの辺りの治安はどうですか？という質問から、どんな人が住んでいるのか
買おうとしている物件の条件などは人気か？ということまでどんどん質問しちゃいましょう。
その時、自分が買いたいと思う条件と同じような物件を薦められるようであれば
きっと空室リスクの少ない物件と言えると思います。
2．火災・天災リスク対策
不動産投資で怖いのは、よくも悪くも「現物資産」であることです。
仮に火災などで燃えてしまえば、資産を失ってしまいます。
正直、このリスクに対しては対策は難しいです。
方法としては2つあり、
保険に加入しておく
これは分かりやすいですね。火災保険や地震保険に入っておくことで
何か起きてしまった場合に備えることができます。
ただ、保険は確かに何かあった時には救われますが
リスクに備えたいがために、掛け金を増やしすぎると、
収支を圧迫し、結果的に不動産投資としては失敗・・・
ということもあり得るのでリスクと出費とのバランスを見て検討が必要です。
離れた場所に複数物件を持つ
こちらは空室リスクの軽減と同じ意味合いです。
物件自体を複数持つことはもちろん、例えば東京と大阪、名古屋など
離れた場所に物件を持つことで、地震などの天災などで全ての物件が被害に遭う
ということを防ぎます。
3．借金リスクの対策
不動産投資のリスクとしては一番怖いと思われているのは借金ではないでしょうか。
ただ、これは他の2つのリスクにより、ローンを返すことが出来ない
という事態になればリスクですが、他の2つのリスク対策ができていれば
むしろ実際は大きなチャンスでもあります。
私が今、事業用の融資として数百万円の融資を銀行にや公庫に打診していますが
正直あまり感触は良くないです。
銀行の立場からから考えれば、個人にお金を貸すと言うことは
返済されない可能性があるというリスクを負うことでもあるため
当然の反応と言えます。
しかし不動産投資は違います。個人で購入するにもかかわらず
数千万円のローンが組めてしまうのです。
それはなぜか？
不動産であれば、安定して継続的に収益を産む
と思われているからです。
ですので、借金が出来るということはつまり、
第三者から見ても儲かる物件（借金を返済できる物件）である
と言えるため、チャンスと捉えてよいと思います。
不動産投資のリスクまとめ
以上が不動産投資の3大リスクと対策です。
ただ、これらのリスクを把握しただけでは、リスク対策は十分とは言えません。
借金についてチャンスでもあると書きましたが、
それを悪用した不動産投資の手口も存在し、
知らずに不動産投資に手を出すと非常に危険です。
次回はそのあたりの悪い手口についてを書こうと思います。
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