そもそも不動産投資とは?素人を阻む4つのハードルまとめ

このブログを開始してから、色々な方と投資について話す機会がありましたが、
株や国債などと違い、不動産投資について知識のある方は意外と少なく、
私自身も上手く説明できないこともあるため、今後のためにも一旦まとめてみようと思います。

不動産投資の仕組み

不動産投資の仕組みは非常に簡単です。
一言で言えば

他人に家を貸して、その家賃を得る
もしくは
安く買った家を高く売って差額の利益を得る

という、それだけ?と言えるビジネスモデルです。

しかし、多くの方は不動産投資に対して難しいというイメージを
もっていますし、株などに比べハードルが高いと思われています。
その理由は大きく以下の4つのようです。

不動産投資を阻む4つのハードル

  1. 高額なローン(借金に対する恐怖、ローンが通らないと投資できない)
  2. 表面利回りと実質利回り?結局利益はでるのか?
  3. 空室が出た場合などの様々なリスク
  4. 固定資産税など素人にはわからない謎の言葉が多い

しかし、どれも実はそんなに難しいことではなく、理解すれば不動産投資は魅力的なものと言えると思います

1.高額なローンを組む

不動産投資を行う場合、それなりに大きな金額の物件を買うことになります。

5000万円の物件を買うとした場合でシミュレーション

頭金1000万円を自分で出しても、4000万円は銀行などでローンを組み
物件を購入することになります。

この場合4000万円の借金をすることになるので非常にハードルが高く感じる方が多いです。

確かにこれがマイホームであれば、毎月自分の収入の中からローンを返済することになるので、
負担が大きくなり、大変です。

しかし、不動産投資の場合、毎月のローン返済については、借り主から支払われる家賃で返済できるので
自分の収入からの負担がなく、資産が形成できます。

比較すると以下のようになります。

購入物件 ローン 金利 返済総額 毎月返済額 借り主からの家賃
※利回り7%と想定
利益
マイホーム 4000万円 2% 5300万円 14.7万円 0円 -14.7万円
不動産投資 4000万円 2% 5300万円 14.7万円 23.3万円 8.6万円

※金利計算、返済額計算はわかりやすくするため端数削っています。

上記のように不動産に投資した場合、利回りが返済額を超えるため、
自己負担がないだけでなく、手元に利益が残ります。

もちろん、これは物件だけの比較で、実際にはマイホームの方は賃貸ではなくなるため
家賃の支払いはなくなりますので、マイホームの前までにかかっていた家賃との差額を考えるべきですが
以前の家賃との差額を入れても、不動産投資のように利益が出ることはないと思います。

つまり、同じローンでも不動産投資であれば

「他人のお金でローンを返して、しかも利益がでる」

ということになります。

私はこれを理解してからは、マイホームを買うのは本当にお金に困らなくなってからかな と決めました。

2.表面利回りと実質利回りとは?利益はでるのか?

この言葉自体は様々な本の最初に書いてありますので簡単に書きますが、

●表面利回り=年間満室時家賃÷物件価格×100

例:年間家賃400万円÷物件価格4000万円×100=10%

●実質利回り=(年間満室時家賃-諸経費)÷物件価格×100

例:(年間家賃400万円-諸経費80万円)÷物件価格4000万円×100=8%

と、上記が二つの言葉の違いです。
実際に投資をする上で見なければいけないのは実質利回りですが、
実質利回りにおける諸経費とは管理費(業界標準は家賃の5%)固定資産税(物件によるが数十万円はかかる)などとなります。

さらに、この実質利回りに対して、ローンを組む場合はローン金利が関わってくるため、
素人は結局その物件で利益が出るのかがすごくわかりにくいです。

しかし、ざっくりと計算すると

(年間満室時家賃×稼働率)ー(返済総額÷30年)-諸経費

で計算できます。

仮に計算してみると稼働率90%として、
(年間家賃400万円×稼働率90%)-(返済総額5300万円※金利2%想定÷30年)-諸経費80万円=103万円

と、最終的な年間利益は103万円となります。
この場合、最終的な利回りは103万円÷4000万円なので2.57%となります。

4000万円の借金をしたわりには、利益が少ない印象ですね。

もっと利回りを高めるためには

  • 物件を安く買う
  • 物件をリフォームして高く貸す
  • ローンの条件を良くする(金利を低く)

などの手段があって、それぞれ具体的な手法などを書いているのが不動産投資のビジネス本です。
正直素人には厳しいノウハウばかりで再現性があるかと言われると微妙な気もしますが、
私がこれから取り組んでいく中で、再現性があると思われるノウハウはどんどんこのブログに書いていこうと思います。

3.空室が出た場合などの様々なリスク

不動産投資の話をすると、100%出てくるのは空室リスクの話ですね。
結局、借りてくれる方がいないと、上記で書いた利回りなどは全て机上の空論です。

さらに、家賃が下がれば利益も減りますし、部屋が汚れればリフォームなどのコストもかかります。

自然災害や、火事など不動産におけるリスクは大小様々です。

ただ、ほとんどのリスクは結局のところ物件にひもづいていて、
立地や間取り、築年数によって変わります

物件毎にリスクが変わるため、まずは物件の種類によってどのような違いがあるかを
知ることが重要です。
例えば新築と中古だとどう違うのか?単身向けとファミリー向けはどう違うのか?
など、タイプ毎の比較については、比較記事を次回以降アップしていきます。

4.固定資産税などの謎の言葉

これは正直、私もまだ説明できるだけの知識がないです。

※2015/07/18追記
FP取得に向けて勉強しているので何となく言葉はわかるようになってきましたが人に聞いた方が理解も早いというのは今も変わらず思います。

不動産投資をする上で見落としがちな言葉としては

  • 固定資産税
  • 都市計画税

の2つはどの不動産会社もあまり伝えてくれません

年間50万円儲かりますよーと言われた物件でも、特に初年度は20万円くらい税金でもっていかれますし

このあたりは毎年かかるので、手元に残るお金は不動産会社さんの言う金額よりさらに減ります

上記も踏まえて、不動産会社さんと話をするときに、分からない言葉はどんどん質問するようにしています。

質問した際に、わかりやすく答えてくれる担当者と出会えれば
どんどん情報を貰い、仲良くなるといいと思います。

沢山の不動産会社の方と話をすると、
本を読んだだけではわからないことを教えてくれたり、
本で書くのは都合の悪いことなどもわかってきて面白くなってきます。

NAOKO
不動産投資はとにかく勉強することも多く、なかなか自分たちの知識や考えだけでは前に進めません。初めての不動産投資を行うことができたのはシノケンに良い物件を見つけていただき、融資も親身に相談に乗っていただいた賜物です。現在、CM等の影響により、シノケンへの問い合わせが多く、物件のご紹介が資料請求後の順番待ちになっている状況です。 当ブログからのご紹介ならば、優先的に優良物件をご紹介可能です。シノケンでの物件購入をご検討の方は是非下記フォームよりお問い合わせください。

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NAOKO
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ABOUTこの記事をかいた人

naoko

・合同会社BLEND 代表
・Webコンサルタント
・日本FP協会 AFP(Affiliated Financial Planner)
・投資家(株式、不動産)
福岡在住の29歳。
リクルートでの営業、やずやでの通販業務、(株)ペンシルでのコンサルティングを経験後、出産を機に退職。
子育てをしながら起業。
合同会社を設立し、IT関連の仕事をしつつ、株や不動産に投資し、資産運用に取り組み中。
現在の不労所得は月10万円