【不動産投資】必要な確定申告の手順<節税対策>

不動産所得があるというのは実に素晴らしいことです。
毎月通帳に少しずつお金が貯まっていくのは記帳に行くだけでもワクワクです。
年に1度やってくる「確定申告」という行事を除けば・・・

しかし、確定申告は必要なことなので、
素人ながらも初めての不動産所得用の確定申告にチャレンジしました。

そもそも不動産所得とは?

不動産所得とは、次の(1)から(3)までの所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除きます。)をいいます。

  1. 土地や建物などの不動産の貸付け
  2. 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
  3. 船舶や航空機の貸付け

出典:国税庁HP

賃貸料はもちろんのこと、共益費としての名目で受け取る電気代、水道代、賃貸契約のときの更新料なども含まれます。

この辺で私はすでにパニックでした・・
理解したことは、私たちの通帳に入ってくるお金(管理費や雑費を差し引いたもの)ではなく、
アパートに住んでいただいてる方(賃借人)が支払っている全額を計上したらよいのか?ということでした。
最終的には管理費等は経費になるので、全額収入として計上することにしました。

不動産所得の計算方法

不動産所得の金額は、次のように計算します。
不動産所得の金額=総収入金額-必要経費

出典:国税庁HP

総収入金額は先ほどの不動産所得のことですが、
必要経費はその建物を取得した際にかかる固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費なども含まれます。

字面だけ見ると、簡単そうですよね。
しかし、素人からすると何をどう処理していいのやら・・・です。
理解したことは「今までもらった資料全部かき集めよう!」ということでした。

総収入金額・必要経費の注意点

この総収入金額には注意が必要で、滞納などが起きた場合も支払いが行われるはずだった日に
支払があったものとして収入として計上する必要があるそうです。
また必要経費についても、賃貸事業に関係する必要な経費であることが条件なので、
自宅兼賃貸である賃貸併用住宅などでは、自分たちの住んでいる部屋は経費に参入することができません。

NAOKO
こういう細かい取り決めも知らないことが多いですよね。
そりゃ確定申告の会場は相談したい方で溢れるわけですよね・・

不動産投資の確定申告するメリット:節税

確定申告するメリットと言えば、税金の還付(節税)です。

思った以上に収益が上がらなかったり、
修繕費など必要経費が想定より多くかかったりすると、赤字で計上することになります。

不動産所得は総合課税(各種の所得を合算した額に課税する制度)なので、
不動産所得でのマイナス分を給与所得などの他の所得と合算し、損益通算して、税金の還付を受けることができます。

確定申告をする必要がない場合

不動産所得は給与所得とは違い、会社の年末調整で一緒に行ってもらうことはできません。
つまり、自分自身で不動産所得用の確定申告を行う必要があります。

ただし、少額不追求、事務処理簡便化という趣旨により
給与所得以外の所得が20万円以内であれば、申告の必要はありません。

不動産投資の確定申告の手順

実際の行った手順についてまとめていきます。
※あくまで私の個人的な見解なので、記録として残しています。
 申告される方それぞれの事情も考慮する必要があるので、これが正解ではありません。
 参考程度にご覧いただけますと幸いです。

1.確定申告に必要な書類を揃える

ではいざ、確定申告の資料作成に入っていきましょう。
その前に資料作成に必要な準備物を以下にまとめてみました。

  1. 収支内訳書不動産用(白色申告)・・(青色申告の場合は「決算書不動産用(青色申告)」)
  2. 通帳、契約書など毎月のお金の流れや金額が分かるもの
  3. 賃借人の名前や賃料、入居期間などが分かるもの
  4. 借入金の支払明細、固定資産税領収書、保険金領収書など必要経費の分かるもの

※今回は白色申告で行ったため、収支内訳書不動産用(白色申告)にて話を展開させていただきます。
青色申告のメリットなどを書くと話が分散していきそうなのでまた別の記事でまとめます(すみません

とにかく不動産に関わる資料をとりあえず棚の中に一式詰め込んでいたので、諸々出してきました。

2.確定申告書等作成コーナーで資料作り

上記の準備物をかき集めたら、国税庁が運営しているHP
確定申告書等作成コーナー」というサイトを開きます。
ここで、入力項目を埋めていくと、収支内訳書と確定申告書が完成するのです!

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もちろん手書きすることも出来ますが、
収支内訳書は賃借人の氏名や金額などの記入欄が狭いですし、手書きで間違えたらまた一からやり直しです・・
ここは文明の利器に頼ることをオススメします。

作成方法の選択「e-Tax」と「書面提出」

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また作成方法としては「e-Tax」と「書面提出」の2種類があります。

「e-Tax」はその場で申告が完了し、還付金も3週間程度と早く受け取れますが、
以下の2点を準備する必要があります。
①有効期間内の電子証明書が組み込まれている住民基本台帳カード又は個人番号カード
②ICカードリーダライタ
①は用意できても、②は3000円ほどしますし、
税理士さんなど複数の案件を持っていればあると便利だと思いますが、個人レベルではそこまで必要性を感じません。
ということで書面だけ作成して、税務署もしくは郵送にて提出の「書面提出」を選択しました。
 

3.収支内訳書を作成

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所得税は「収支内訳書」の内容を引き継いで作成することができるため、先に「収支内訳書」を作成します。

聞き慣れない言葉が多く、戸惑いますよね。
その際は手引きがありますので、参照しながら入力するのがオススメです。
(1)入力例・手引き

(2)収支内訳書の入力例

青色申告、白色申告などを選択し、収支内訳書(不動産所得用)メイン画面に到達します。

スクリーンショット 2016-03-09 20.28.04

こんな感じの画面を見て、「あ、やばい面倒そう」と思った気持ちとは早めにお別れして、
一つずつ入力していきます。

★賃貸料/礼金・権利金・更新料の入力

スクリーンショット 2016-03-09 20.33.00

なんのことか分かりづらいですが、
賃借人の氏名や住所、契約期間、家賃、礼金などを入れていきます。

更新料はまだ新築のため、入れていませんが、
礼金やその他水道代の徴収等あれば入れていきます。

冒頭でも書きましたが、入ってきた家賃収入の金額ではなく、
賃借人の賃料などが明記されている資料に沿って、賃借人が支払っている金額を入力していきます。

★躓きポイント1:減価償却費<節税対策>

スクリーンショット 2016-03-09 20.54.29 
ここは個々の物件毎に違うので難しいところですが、どなたでも躓きやすいポイントだと思います。
減価償却費とは時とともに朽ちていくものだけにその分の価値が目減りしていくということで、必要経費として計上することができます。
つまり土地は朽ちていかないので、建物のみにしか適応されません。

減価償却費の額=取得価額×耐用年数に応じた償却率」で求めることができますので、それぞれを確認しましょう。

 
★取得価額:建物のみの金額を入力する
 建物のみの金額が分からない場合は固定資産税評価額を使って按分する方法を利用する事ができます。
     <計算式>建物の金額=売買価格×(建物の固定資産税評価額÷物件の固定資産税評価額)
  ・・・不動産の担当者に確認するのが早い気がします。
 
★耐用年数に応じた償却率:耐用年数を知る
 耐用年数は建物の構造によって決まっています。自分の所有している物件に応じて対応します。
 ・鉄筋コンクリート(RC)=47年
 ・重量鉄骨=34年
 ・木造=22年
 耐用年数に応じた償却率は一覧がありますので参照いただければと思います。

★躓きポイント2:借入金利子<節税対策>

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もうそろそろ画面を閉じたくなってきたころだと思いますが、もう一踏ん張りです!
頑張りましょう!私も同じ道を頑張っています(え

この収支内訳書で最大の躓きポイントはここではないでしょうか。

借入金利子とは銀行などの金融機関から融資を受けて、
不動産を購入した場合に、元本ではなく、利子は必要経費に算入できますよ。ということです。
これは有り難い!ただ、注意点があります。

そう、土地です。

土地で躓くことが多いですね。不動産。

土地等を取得するために要した負債の利子=土地分のローン利子は必要経費にすることができません。

なんで2行あるのかというのは、
借入金利子の入力(上段)ー土地等を取得するために要した負債の利子(下段)=借入金利子の必要経費算入額
という計算になるからです。

<1>借入金利子の入力=1年分の借入金の支払明細から利子の合計額
を算出すればOKです。

<2>土地等を取得するために要した負債の利子=<1>借入金利子の入力×土地部分のローン/ローン全額
となります。

例を出すと3500万円の物件を購入し、
ローン全額は3000万円、土地、建物それぞれが1500万円ずつのローン、1年間の利子全額は50万円とします。

<1>借入金利子の入力=1年分の借入金の支払明細から利子の合計額=50万円

<2>土地等を取得するために要した負債の利子=50万円×1500万円/3000万円=25万円

 となります。躓きやすいポイントなので、各書類を入念に確認して計算しましょう。

★租税公課

必要経費の代名詞ともいえますが、以下のような税金関連です。

  • 土地・建物に対する固定資産税・都市計画税
  • 賃貸物件を取得した際に課される登録免許税、不動産取得税
  • 賃貸による儲けに課される事業税
  • その他自動車税、印紙税

各種領収書等を確認して、しっかり計上しましょう。

★損害保険料

不動産購入時に加入した保険料です。
ただし、一括払いの場合は当年分しか処理できないので注意しましょう。
10年払いを一括で払った場合当年分(1年未満なら●ヶ月分)のみを計上することになります。

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 賃貸住宅費用補償保険

★雑費<節税対策>

賃貸建物の管理をする管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
動向チェックのための雑誌などを購入した新聞図書費
物件を検索した通信費
物件撮影のためのデジカメなども消耗品として計上できます。

ただ、不動産に対して使っている割合なので、
デジカメなどは按分処理(使っている割合分のみ計上)になるでしょう。

4.確定申告書Bを作成

さて、ここまで入力し終わると、一旦印刷まで完了させた後、画面を進んでいくと、
「引き続き所得税の確定申告書を作成」という画面に到達します。

スクリーンショット 2016-03-09 21.46.57

ここからはそんなに難しいことはありません。

確定申告書Bの手引き
不動産所得が赤字で給与所得がある場合

などを参照しながら、記入例に沿って、源泉徴収票と照らし合わせて入力していきます。

5.最寄りの税務署へ提出

お疲れさまでした!
出来上がった収支内訳書と確定申告書Bと源泉徴収票(原本)を持って最寄りの税務署へ提出しましょう。

6.納税もしくは還付金を受け取る

納付の必要がある場合は、最寄りの銀行または郵便局にて手続きを行いましょう。
納付期限を過ぎてしまうと翌日から延滞税が課せられますので、早めに行う方が安心です。

また還付金を受け取る場合は指定の口座に振り込まれるか郵便局等での受け取りとなります。
郵便ポストをしっかりチェックしておきましょう。

【不動産投資】必要な確定申告の手順まとめ

長々と書いてしまいましたが、一度やれば注意点も分かります。
私もさまざまな資料を参照しながら作成してみましたが、やりながら、調べながらで3時間ほどかかりました。

来年はもっとスムーズに行えればよいなと思いますが、初年度にはない躓きポイントが生まれること必須です・・
また躓いた分だけ、このブログで記録できればと思います。

NAOKO
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ABOUTこの記事をかいた人

naoko

・合同会社BLEND 代表
・Webコンサルタント
・日本FP協会 AFP(Affiliated Financial Planner)
・投資家(株式、不動産)
福岡在住の29歳。
リクルートでの営業、やずやでの通販業務、(株)ペンシルでのコンサルティングを経験後、出産を機に退職。
子育てをしながら起業。
合同会社を設立し、IT関連の仕事をしつつ、株や不動産に投資し、資産運用に取り組み中。
現在の不労所得は月10万円